房产评估的方法有哪些-法师兄

1、土地使用权出让或国家收回土地使用权的价格评估; 2、企业改制、上市、资产重组、联营、兼并、合并、破产清算等各种经济活动中涉及房地产估价; 3、房地产抵押价值评估; 4、司法仲裁或诉讼中有关房地产价格评估; 5、征地和房屋拆迁补偿评估; 6、房地产转让价格评估; 7、房地产租赁价格评估; 8、房地产分割、合并估价; 9、房地产拍卖底价评估; 10、房地产课税价格评估; 11、房地产保险评估;

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房地产估价[1]全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，...

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整体资产评估有三种方法，一、资产基础法、二市场比较法、三、收益现值法。资产重组评估方法，市场法：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价...

采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价，然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等，二手房房价评估就是为了计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

我国相关法律法规规定，房屋拆迁评估方法有：市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法。其中，后三者经拆迁双方选择后可以适用。1、收益法收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 2、假设开发法假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 3、基准地价修正法基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

房屋评估计价方法：以房屋建筑总面积(平方米)、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值(原值)，根据评估的房屋新旧程度，计算房屋现值(净值)。其计算公式如下： 1.房屋重置完全价值(原值)=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值 2.房屋现值(净值)=房屋重置完全价值(原值)×评估的房屋新旧程度(%) 3.房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值)-房屋现值(净值) 4.年折旧额=房屋重置完全价值(原值)×(1-残值率)÷耐用年限 5.年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值(原值)×100% 尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度(%)中介估价采用“市场比较法”，即选择与待估价房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。所以评估值与交易价之间上下浮动相差5%~10%都是正常的。同时房屋交易中买卖双方的因素，也容易造成房屋交易价与评估价之间的差异。如买卖双方为利害关系人;或者卖家急于出售或买家急于购买的情况;或者买方或卖方对市场行情缺乏了解;或者买方或卖方有特别动机或特别偏好等都会引起成交价与市场价的不同。此外，不同的评估机构或不同评估人员对同一宗房地产的评估结果也可能出现差异。