二手房个税什么时候开始执行的？-法师兄

2005年6月国家二手房税收新政策开始实施（未取得房屋产权证的不准过户。买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房，售房者将缴纳房屋销售额5.5%的营业税，超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税，超过五年不收取营业税和个人所得税。新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种，其计税方式不同，而且各地对普通住宅和非普通住宅的认定标准不一，一般按住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、成交单价三个条件进行认定。普通住宅(按福州市的规定：单价5500元／平方米以下，面积140平方米以下)有三种情况：未满两年的房子——营业税全额征收（按福州市房地产市场的指导价），而个人所得税的计算方法是：(指导价*80%-原购买价)*20%，如（40万×80%-25万）×20%=1.4万元；满2年未满5年的——营业税全免，个人所得税交的数额与上一种情况一样；满5年的——营业税和个人所得税都不要交了。非普通住宅：(单价5500元／平方米以上，面积140平方米以上)也有三种情况：未满两年的房子——营业税全额征收，个人所得税要交（评估价*80%-原购买价）*20%，如(70万×80%-50万)×20%=1.2万元；满2年未满5年——营业税按原价和评估价的差额计征，即(70万-50万)×5.5%=1.1万元，个人所得税还是(70万×80%-50万)×20%=1.2万元； 5年以上的——不交个人所得税，而营业税仍然要按差额计征，即(70万50万)×5.5%=1.1万元）。国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对"国六条"中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。由于房产新政中对取得产权未满两年的房产交易全额征收营业税，这使得一些房屋买卖者动起了避税的脑筋。一种方法是以公证买卖合同代替产权过户，双方私签协议以躲避两年期限也是一种避税方法。另一种方法是通过赠与，卖方私下里收取买主的房款，房产过户时表面上没有任何金钱往来，业主也就不用缴纳营业税了。还有一种方法是通过开发商进行“更名”，直接把卖房合同的底单改掉，在房产证上直接写买主的名字，这样就避免缴纳营业税和个人所得税了。此外，“假租赁真交易”：由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。从表面上来看，买卖双方都少缴了税，减少了交易成本，的确是省下了一笔钱，但是其中蕴含的风险却很大。首先，从市场的角度来看，房价是不断波动的，等到两年后，一旦房价上涨或下跌，就容易出现交易纠纷。其次，房产交易如不过户，房屋产权仍属卖方，如果卖方将房屋抵押或二次销售，房屋的产权则会发生变化，双方难免要发生纠纷。案例：２００５年８月，王先生通过福州市某中介公司介绍，看中了一套房子。而让王先生感到美中不足的是，这套房子上市的时间未满两年，按照国家颁布的新政策，卖家要缴纳５．５％的营业税。房东建议，他们可以用“公证买卖合同”的方式进行房产买卖，约定等两年期限一过，再正式进行产权登记过户。如果王先生愿意，他可以在房价的基础上，再进行优惠让利，这样双方都“皆大欢喜”。王先生心想，反正买卖合同都经过公证了，只是手续延后再办，就又能省下一笔钱，何乐而不为呢？但是为了保险起见，细心的王先生还是要求房东支付５０００元作为“保证金”。很快，各种手续都办妥了。买到了合适的房子，省下了“本该花费的银子”，王先生心里乐滋滋的。谁料，他的烦恼才刚刚开始。转眼到了今年２月该办理产权证的日子，可是原房主却反悔了，始终不配合王先生办理产权证过户事宜，还说有人出更高的价格买房，坚持要王先生每平方米再加１５０元才肯过户，否则就要去撤销公证。王先生现在骑虎难下，加价买房又不甘心，不加价嘛，始终无法办理产权过户，要再买一套合意的房子还得重新“赔”上时间成本，弄得十分尴尬。实际上，王先生的遭遇在福州并不是个例，记者从福州市房地产交易登记中心了解到，而近一段时间以来，类似这种“避税”带来的纠纷已经开始集中显现。