小产权房具有哪些性质，可以买卖吗-法师兄

核心内容：在商品房价格高企的今天，部分购房者出于经济考虑，选择价格相对低廉的农村房屋，而农村房屋买卖的特殊规定，又让这类买卖极易出现纠纷，小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。那么小产权房具有什么性质，可以买卖吗？小产权房具有什么性质？说到农村房屋，就得先解释下什么是小产权房。小产权房并非严格的法律概念，通常意义上讲的小产权房有两种：一种是合法的小产权房，即在集体土地上建设的，权属证明由乡镇政府或村委会颁发的村民自住房屋或其他房屋；一种是违法的小产权房，即非法占用集体土地或在无相关审批手续的情况下进行非法建设并进行交易的房屋。小产权房可以买卖吗？ 1、违法的小产权房不能买对于违法的小产权房，通常是先由行政部门做出是否为“违章建筑”的决定，如果买卖的房屋被认定为“违章建筑”，则该买卖合同一般被认定为无效。合同无效后，买房可以要求卖方返还购房款，如果卖方有缔约过失，买房可以要求对应赔偿。 2、合法的小产权房看情况（1）买受人是同一集体经济组织的成员或者诉讼时，买受人已经迁入所购房屋所在地的集体经济组织。这种情况下，一般可以认定合同有效。值得一提的是在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，法院一般以购房家庭为参考单位，只要购房家庭之一为房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同就会被认定为有效合同。（2）买受人是本集体经济组织之外的单位或者个人，各地法院对于合同效力认定不完全相同。安徽地区认为城镇居民、法人或者其他组织购买农村集体所有土地上的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同。非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应认定为无效合同。参见《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法院问题的指导意见》（3月5日）广东地区认为当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。参见《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发【2020】42号）上海地区认为将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理；对于出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已经实际履行完毕，且购房人已经实际居住使用该房屋，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。参见《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一【2020】4号）

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一般二手房交易需要交纳的税费：一、买房人应缴纳税费： 1、契税：首次购房评估额90平内1%、90平~144平内1.5%，超过144平或非首次...

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小产权房买卖农村集体所有土地的使用权不得流转。《中华人民共和国》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;...

小产权房买卖合同分为两种情况第一种情况，房产属于农村宅基地房的，如购买方是本地农村集体经济组织成员的，可以购买，双方之间的房屋买卖合同有效，受法律保护。如购买方不是本地农村集体经济组织成员的，一般司法实践中作为无效合同处理，因此不建议购买第二种情况，对于不属于农村宅基地房的其他使用农村集体土地建设的房屋，不建议购买，此类房屋同时存在政策风险和法律风险，一旦出现纠纷争议，很难获得有效的法律保护，例如在司法实践中，法院通常对于小产权房买卖合同做无效合同处理或是认为属于行政机关处理的范畴，法院对于小产权房买卖纠纷案件不予受理。

划拨方式获取的土地只有使用权，不能买卖和转让的，除非补交国有土地出让金后，在符合相关的管理部门的要求的情况下才可以办理房产证和房产过户手续的。1．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。2．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。3．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。4．在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

由于“小产权房”买卖合同方面的具体法律法规并不明确，现阶段各地法院对于有关买卖案件的处理也不尽相同。根据现行土地管理法律法规、政策的规定，应当认定“小产权房”买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围