个人出租住房营业税

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• 问个人出租非住房税费
  

  个人出租非住房出租非住房税费包括：增值税5%、城建税（7%5%1%）、房产税（12%）、教育费附加3%，地方教育费附加2%、个人所得税20%、土地使用税（按平方征收）。其中：（一）增值税：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。（二）城建税：城建税按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按照纳税人所在地分为7%、5%、1%税率缴纳。（三）房产税：依照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12％。（四）城镇土地使用税：依照《中华人民共和国城镇土地使用税》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，纳税人可依照当地土地使用税标准进行申报。（五）印花税：依照《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，租赁房屋应按照财产租赁合同税目，按租赁金额1‰缴纳印花税。（六）教育费附加：按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按3%税率计算缴纳。（七）地方教育费附加：按照纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，按2%税率计算缴纳。（八）个人所得税：按20%税率计算缴纳。1．由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（每次800元为限，一次扣不完的，可在以后期扣除）2．税法规定的费用扣除标准：每月（次）收入不超过4000元的扣除800元费用；每月（次）收入超过4000元定率减除20%费用。个人所得税计算公式：每月（次）收入不超过4000元：应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元；每月（次）收入超过4000元：应纳税所得额=【每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）】*（1-20%）；应纳所得税额=应纳税所得额*20%

• 问个人住房转让营业税政策
  

  1、根据《营业税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。 第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。 《营业税暂行条例》税目税率表中销售不动产的税率为5%。 根据财政部2015年3月30日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 所以，需要区分你购买的房屋是否已购买2年以上，是普通住房还是非普通住房来计算营业税，按照5%的比例计收。 2、根据《个人所得税法》第三条个人所得税的税率：五、特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。 根据《个人所得税法实施条例》第二十二条财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，计算纳税。 所以，个人所得税，根据卖家本次卖房的价格与其买房时的价格的差额，按照20%的比例计算个人所得税。 3、根据《契税暂行条例》第三条契税税率为3-5%。 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 上海的税率为3%，按照房屋总价收取。 4、所以，按照国家的规定，对于673万的房屋来说，5%的营业税合33万多，3%的契税合20万，再加上部分增值税以及其他的税费，估算你缴纳的税费应当是正常的。

• 问个人出租住房免征房产税
  

  个体工商户出租住房：个体工商户出租住房，征收率5%但减按1.5%，应预缴税款＝[含税销售额/(1+5%)]*1.5%；四、个人出租不动产r个人出租的非住房（指用于生产经营用）征收率5%，应纳税额＝[含税销售额/（1+5%）]*5%r个人出租住房征收率5%减按1.5%，应纳税额=[含税销售额/（1+5%）]*1.5%。

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