计算建筑面积容积率的特殊情况有哪些？

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• 问建筑物容积率计算公式都有哪些?
  

  建筑物属于下列情形的，不计入容积率:(一)按照国家规范要求设置的设备层、结构转换层、避难层的建筑面积;(二)作为公共通道、休闲廊等功能使用的架空层按照水平投影计算的建筑面积;(三)具有相应资质的审图机构出具证明文件且在后期使用中不能将其转换为功能空间的结构连系梁、连系板的建筑面积。办公、酒店建筑的阳台按照水平投影计算的建筑面积，则应当计入容积率。

• 问共有建筑面积包括哪些，共有建筑面积怎样计算？
  

  一、共有建筑面积包括哪些共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。二、共有建筑面积怎样计算共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。（一）应分摊的共有建筑面积： 1、共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及在其它功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。 2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。（二）不应分摊的共有建筑面积：1、独立使用的地下室或为多幢服务的地下室（地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、车库、为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。2、作为人防工程（含平战两用）的地下室、避难层（室）以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。 3、按规划批建层高建设的层高大于2。20米的技术（结构）转换层、避难层、室内空中花园以及底层架空用作绿化、公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房应分摊的共有建筑面积。 4、独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。 5、扣除应分摊的共有建筑面积和本条前4款内没有罗列的建筑部位。

• 问公用建筑面积包括哪些？建筑面积怎么计算
  

  一、公用建筑面积包括哪些公用建筑面积由以下两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 （2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。二、公用建筑面积如何计算公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。公用建筑面积分摊的计算方法为：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。公用建筑面积分摊系数等于公用建筑面积除以套内建筑面积之和。

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