增值税中，土地使用权增值税如何征收？

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• 问如何征收土地增值税
  

  土地增值税是以转让房地产获得的收入，减去法定扣除项目金额后的增值金额作为纳税依据，以四级超额累计纳税率征收。（1）增值金额不超过扣除项目金额的50％部分，税率为30％（2）增值金额超过扣除项目金额的50％，不超过扣除项目金额的100％部分，税率为40％（3）增值金额超过扣除项目金额的100％，不超过扣除项目金额的200％土地增值税征收的两种方式第一种是核定征收，按转让二手房交易价全款的1％征收率征收，这种模式类似于现在的个人所得税征收方式。成交价格为50万元，土地增值税为50000×1％＝5000元。第二，减去法定扣除项目金额后，按四级超额累进税率征收。其中分为两种情况，一种是可以提供购房发票，二种是不可以提供发票，但可以提供房地产评估机构的评估报告。1、能够提供购房发票的，可以减去以下项目的金额（1）取得房地产时有效发票的金额（2）根据发票的金额从购房年度到转让年度每年增加5％的金额（3）按照国家规定统一缴纳的转让房地产相关税金（4）取得房地产时缴纳的权利税。2、不能提供购房收据，但房地产评估机构可以根据重置成本评价法提供评价的房屋和建筑物价格评价报告书，扣除项目金额按以下标准确认（1）取得国有土地使用权时支付的金额证明书（2）中介机构评价的房屋和建筑物价格（不包括土地评价值），必须由地方主管税务机关确认评价的房屋和建筑物价格（3）按国家规定统一支付的房地产转让相关税金和价格评价费用。

• 问土地增值税如何征收
  

  如何征收？按照一下步骤：第一步核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。第二步减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。 1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额： （1）取得房地产时有效发票所载的金额； （2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额； （3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有金； （4）取得房地产时所缴纳的。 2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

• 问如何征收土地增值税
  

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》），房地产开发项目土地增值税清算应缴税款为房地产转让项目增值额和适用税率的乘积。而房地产转让项目增值额为项目收入总额与项目扣除金额的差额，因此房地产转让销售收入金额的确定，直接影响着土地增值税应纳税额的计算。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，即转让房地产的总价、额外费用和其他经济利益。需要注意的是，房地产开发企业代表有关部门、单位和企业收取的各种资金、费用和附加费用，纳入开发产品价格或企业开具发票的，应当按照规定确认为销售收入；未纳入开发产品价格并由企业以外的其他收款部门和单位开具发票的，可以作为代收代缴款项进行管理，会计一般通过其他应付款进行核算。

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