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如今,工业用地来越紧张,我国有很多中小企业租用农业用地建厂。比如租用他人的土地承包经营场所或宅基地建厂,进行投资经营;在自己的土地承包经营场所或宅基地上投资建厂;租赁或拍卖村委会集体土地进行经营投资活动。有的办理了集体土地建设用地使用权证却没有房地产建设规划等手续,有的取得了国有工业用地使用权却没有房屋建设手续。在80年代和90年代我国经济集中发展的过程中,一些没有建筑手续的工厂也可以默认获得建筑补偿、设备重置补偿、停产停业损失补偿、设备搬迁安装费、解聘员工安置补偿费、基于拆迁政策的奖励费。但2007年发布的《国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律政策的通知》规定,乡镇企业必须是以农村集体经济组织或农民投资为主,在乡镇((包括所辖村)支持农业义务的企业。严禁以乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设为名,非法占用(租用)农民集体所有土地进行非农业建设。任何需要将农用地和未利用地转为建设用地的建设都必须依法批准。设立乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、村民住宅建设需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的,必须符合乡(镇)土地利用总体规划和乡镇规划、乡镇规划和村庄规划(以下简称乡(镇)和村庄规划),纳入土地利用年度计划,并依法办理规划建设许可证 以及农用地转用和建设项目用地审批程序。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地,设立企业或者以土地使用权入股、与其他单位和个人合资的形式设立企业的,必须符合土地利用总体规划、乡(镇)和村规划,并纳入建设用地年度规划管理;涉及占用农用地的,必须依法办理农用地转用审批手续,土地规模必须符合相关企业的土地使用标准。因此,企业能否获得补偿取决于是否符合农村集体建设用地的法律法规。如果被拆迁企业无法判断自己的工厂用地是否合法,可以咨询专业人士,尽量避免得不到合理的补偿。
修路拆迁厂房补偿包括:土地补偿费;替代土地价差损失;经营损失、停业停产损失;地上物品,即房屋、机械设备等固定资产的损失;搬迁费用;辞退员工的安置补偿费等。
现场拆迁补偿主要分为四个部分:一个是拆迁资产补偿,包括不能搬迁的土地、房屋、建筑物和地面附着物,以及因搬迁而发生损失的机械设备的补偿,二个是拆迁费用的补偿,包括搬迁前期费用和搬迁中发生的停业费用、机械设备的调整修复费用和物资的拆迁、包装和运输、解雇员工的补偿费用等费用,三个是停业损失,这一般根据现场利润和停业时间来决定具体的补偿金额。四是根据拆迁政策产生的奖励费用,包括搬迁费、拆迁奖励费等。
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