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《中华人民共和国企业所得税法》规定,企业取得的政府补助收入除国务院财政、税务主管部门规定有专项用途,并经国务院批准的以外,一般都属于应税范围...
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土地在具备出让条件后,由国土评估机构对土地招拍挂的基价进行评估确定,以价高者得的原则进行招拍挂,国有土地使用权出让合同签订后,土地受让方凭市国土资源管理局开具的“国有土地资金缴款通知单”按规定的时间将土地出让金直接交市财政局收费中心。市财政局收费中心在征收款项的同时,向土地受让方开具“土地出让金专用收据”。市国土资源管理局凭“土地出让金专用收据”办理土地使用权证。市财政局收费中心将土地出让金划转到“财政局土地出让金专户”。
土地出让金的返还比例:一、土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用;二、土地的增值溢价部分。成本部分的返还流程:土地整理过程中所发生的费用,经由评估机构核实、国土部门认可后提出申请,由财政部门返还。土地的增值溢价部分的返还根据框架性协议,本级财政留成部分向政府提出申请,由财政部门返还。土地出让金的分类与计算土地出让金根据批租地块的条件,可以分为以下两种:一种是“熟地价”,即提供“七通一平”的地块,出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价,即未完成“七通一平”的地块,出让金仅为土地有偿使用的部分,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路71号地块面积为2.38万平方米,有20多家单位和1000多户居民,新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权,并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70%左右。土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。土地出让金的支付方式,如果是外商投资或中资企业开发外销房的,要以外汇支付,如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的,可以人民币支付。也有的实物支付的方式,如投资者得到一块土地,以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。本网站致力于打造优质的律师咨询服务,如果您还有任何疑问,欢迎进行律师咨询。
在政府主导拆迁中,由政府出资购买回迁房,用于安置动迁户。对房地产开发企业税,属于销售回迁房行为。鉴于拆迁房屋行为的特殊性,在返还款营业税的计税依据上,应区分以下三种情形: 1、返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入部分。 2、返还款人于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 3、返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 二、企业所得税 由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业,该款项是开发企业销售回迁房取得的收入,应当并入所得计征企业所得税。关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题:财税70号关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知对此进行明确“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除:企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入,按照上述政策规定不属于不征税的财政性资金,应当作为收入计算缴纳企业所得税。 三、土地增值税 返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认: 1、按企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
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