要求出卖人承担惩罚性赔偿责任-法师兄

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，在下列五种情况下买受人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任： 1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; 2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人; 3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; 4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述第1-2种情况属于开发商恶意违约行为，第3-5种情况属于开发商欺诈行为。但上述五种情况买受人要求出卖人承担惩罚性赔偿均是有前提条件的，第1、2种情况惩罚性赔偿的前提条件是：存在这两种情形中的任何一种，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任;第3、4、5种情况惩罚性赔偿的前提条件是：出卖人订立商品房买卖合同时，具有3、4、5种情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此外，按照该司法解释第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照该司法解释第八条的规定处理，即被拆迁人可以按照上述第1、2种情况要求拆迁人承担惩罚性赔偿责任。

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根据《合同法》、《消费者权益保护法》已经确立的惩罚性赔偿责任制度原则，结合我国民事审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况，在最高人民法院《审...

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首先，从违约金的数额来看，惩罚性的违约金设定时并不考虑违约后可能造成的经济损失，其数额必然与实际损失不完全符合。补偿性违约金在设定时需考虑违...

违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依法或依据合同规定应承担损害赔偿的责任。它具有以下特征： 1、具有违约行为。当事人一方的行为是不履行或不完全履行合同所规定的义务。 2、具有损害事实。损害事实必须是实际已经发生的，未发生的损害事实不能产生损害赔偿金。 3、违约行为与损害事实具有法律上的因果关系。 4、具有补偿性。与违约金不同的是，损害赔偿金是以实际损失的程度作为赔偿的范围，因此在性质上是具有事后补偿性的。

我国适用惩罚性损害赔偿时须考虑以下条件： (1)主观要件。须侵害人主观上具有恶意、在道德上可非难，也即当行为人的行为是故意的，或明显不考虑他人权益，具有严重疏忽行为和重大过失行为时，行为人才应当承担惩罚性赔偿责任。适用惩罚性赔偿有利于督促不法行为人在将来慎重行事，以免再次发生类似事件。 (2)客观方面。不法行为人以作为或不作为的方式实施了损害受害人合法权益的不法行为。作为的行为，就是行为人积极地实施了某些行为导致损害结果的发生;不作为的行为，是指行为人消极地放任损害结果的发生。对于那些虽然不构成犯罪，但是又具有一定程度的社会危害性的行为应当适用惩罚性赔偿。 (3)客观要件。须确实造成了受害人的损失。这个损失既包括直接的财产损失，也包括可期待利益的损失，还应当包括非物质损害的损失(主要是精神损失) (4)因果关系。损害结果和不法行为之间必然存在因果关系。也就是说，所发生的损害结果必须是由于不法行为人的不法行为造成的，而不是其他的原因造成的。

惩罚性赔偿，又称示范性赔偿或报复性赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超出实际的损害数额的赔偿。关于惩罚性赔偿责任的性质，学界目前还没有一个权威、统一的定论。关于惩罚性赔偿责任的性质，根据国内外学者的观点大致可以将其划分为为三种：公法性质说，私法性质说，公私兼有的社会法性质说。