物业费纠纷的法律解决途径及依据-法师兄

在现实生活中,业主常常会以各种理由拒缴物业费。例如,车辆被盗被划、物业服务质量差等。但只要物业公司已履行相应的合同义务,业主以此为由拒缴物业费就缺乏合理依据。一般情况下,即使物业本身没有提供良好的服务,但只要业主手上没有实质证据,法律也会倾向于支持物业公司。因此,如果物业公司没有履行合同义务,业主可以考虑使用相机、手机等工具进行取证,以便在需要时使用。按照合同约定,业主有义务交纳物业管理费。如果物业公司未能履行合同义务,业主可以拒交物业费。但是,在某些情况下,业主可以免交物业费。例如,如果物业公司提供的服务质量未达到合同约定的标准,或者物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费,业主可以拒交物业费。如果物业公司提供的服务未达到合同约定的标准,则说明服务质量不到位。在这种情况下,业主可以通过业主委员会直接与物业公司交涉,或者根据合同的约定更换其他物业公司来管理小区。根据《中华人民共和国民法典》第108条,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因此,如果业主有相似的法律问题,建议咨询律师,以获得专业解答。

《中华人民共和国民法典》第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。【温馨提示】若您有相似法律问题，细节、证据不同，答案也会不同，建议咨询律师，快速获得专业解答！

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在房产证纠纷案件发生时，建议双方首先进行协商。如果协商无法达成一致，可以通过法院提起诉讼以维护自己的权益。《民事诉讼法》规定了两种起诉方式：...

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医疗纠纷的解决途径包括： 1、当事人自行协商处理； 2、向人民法院提起诉讼； 3、申请卫生行政部门处理。应当提交书面申请书； 4、医疗纠纷的...

首先，双方当事人在平等自愿的基础上，通过友好协商、互谅互让达成和解协议，进而解决纠纷。其次，有关组织（如人民调解委员会）或中间人在平等、自愿、合法的基础上分清是非、明确责任，并通过摆事实、讲道理，促使双方当事人自主达成协议，从而解决纠纷。第三，纠纷当事人根据纠纷前或者后达成的仲裁协议或合同中仲裁条款向仲裁机构提出申请，由仲裁机构依法审理，作出裁决，并通过当事人对裁决的自觉履行或由一方向人民法院申请强制执行而使纠纷得以解决。最后，通过打官司解决，即纠纷当事人一方依法向人民法院起诉，由法院依法审理，作出判决或裁定，通过当事人对生效裁判的自觉履行或人民法院的强制执行而解决纠纷。上述四种处理民事侵权行为的方式中，仲裁和诉讼具有法律上的强制执行力，协商、调解则不具有，因而当事人对协商和调解达成的协议可以反悔。《民法典》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、修理、重作、更换、继续履行、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

医疗纠纷争议可以通过协商的办法进行解决。有数字显示，目前协商解决的医疗纠纷达70%左右。现对此分析如下：首先，由医患双方自行协商达成协议，没有特定的第三人参加。这种协商简单明了，但容易造成矛盾激化，特别在双方法律知识欠缺，协议书漏洞较多的情况下，往往达成协议后双方再起争端。其次，卫生行政部门主持达成调解协议。这种办法由当事人一方或者双方向卫生行政机关提出申请，在行政机关的主持下，双方达成协议。从目前情况看，这种办法能及时平息事态，稳定双方的情绪。再者，当争议进入诉讼程序后，可由人民法院主持双方调解达成协议。该协议一经送达立即生效，具有强制执行力，并不得上诉。它的好处是法律效力高，规范性强。但医患双方要经历较长的时间。除上述三种法律规定的协商解决争议方式外，还有两种新型方式可以尝试，即人民调解委员会的调解和律师参与或见证下的调解：第一，人民调解委员会的调解是指双方当事人共同向调解委员会申请调解，由后者主持调解达成协议。这种调解程序规范，达成的协议如果没有法定撤销事由，就成为合法协议，并且不收取任何费用。但目前，调解委员会对调解医疗纠纷争议肯定缺乏经验，需大胆实践。人民调解委员会是调解民间纠纷的群众性组织，它不但可以根据当事人的申请调解，也可以主动介入调解。按照最高人民法院的司法解释，人民调解委员会达成的协议具有合同的性质，双方当事人不得随意变更和解除，而且只要协议符合合同的订立原则，协议就是有效的，人民法院将予以确认。人民调解协议的有效条件包括： (1)当事人具备完全民事行为能力。 (2)意思表示真实。 (3)不违反法律、法规及社会公共利益。医疗机构应尝试由当地调解委员主持协商解决纠纷争议。第二，律师参与或见证的医疗纠纷协议。这种办法是指在一方或者双方的律师参与的情况下，双方协商达成协议。其好处是能够制作较为规范的协议书，欠缺的是律师见证行为，不能使协议书具有很强的效力。不管采取哪一种协商解决的办法，签订合法有效的协议是必不可少的。笔者认为，纠纷协议实际上是一种合同行为，只要双方当事人的约定不违反我国强行法的规定和公序良俗，所达成的协议就是有效的。

根据我国有关法律法规的规定，对于物业管理交接纠纷，可以采取以下五种方式进行解决： (一)当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会(可能还包括新聘的物业管理公司)双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商，以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则，有利于化解纠纷、平息争议，最大程度的避免双方的经济损失，维护双方的社会声誉，避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的，一旦发生物业管理交接纠纷，双方应尽量通过协商的方式妥善解决。 (二)由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善，其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强，物业管理交接纠纷发生后，当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解，双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外，发生纠纷后，当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。 (三)申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，同时《物业管理条例》第五十九条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”因此，发生物业管理交接纠纷后，如果双方无法通过协商或调解达成一致意见，当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门，由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的，还应及时向当地公安机关报告，由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。 (四)提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决，或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的，任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会，由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位，其作出的裁决具有很强的社会公信力，并且仲裁是当事人自愿作出的选择，有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则，当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷，就不得再向法院提起诉讼(符合法定条件的除外)，因此在选择仲裁之前，双方当事人都应作充分考虑。 (五)向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位，但是在司法实践中，为了维护业主的合法权益，各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时，业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司，由法院依法作出判决。相应的，物业管理公司也可以起诉业主委员会。不管是出于什么原因，即使与物业服务公司终止了物业服务合同，那么物业服务公司就应当按照规定，向新物业服务公司或者业主委员会移交相应的资料，这可以说是履行好自己岗位上的最后一项义务了。不过现实中，有的物业服务公司却不积极移交相关资料，甚至阻碍新物业服务公司的入驻，面对这一情形，若聘请新物业是完全合法的，并且相关手续都已经履行，那么可以求助于政府部门。