交房时开发商一定要先看文件再验收房屋吗, 验收时应该注意哪些问题-法师兄

一定要做到先看文件再验收房屋：交房过程中需要注意的事项 1、在验房之前，如果开发商要求交费或者是签署文件，那业主一定不要答应，否则在验房时业主发现的质量问题，就只能自己付钱解决了。 2、如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为产权证业主完全可以自己办，如果交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。 3、收房时必须仔细查看的文件。在正常交房过程中，业主应该查看以下文件:第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。 4、认真检验房屋有无严重质量问题。一般来说，房屋交付时，如果开发商已经取得建设工程规划验收合格证和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，则意味着房屋质量基本没有什么问题。买房人在交接房屋时，应当认真对房屋质量进行检验，若在验房时发现轻微质量问题，可要求开发商进行整修。 5、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。 6、及时书面催告开发商交付房屋。法律规定，如果开发商迟延交房，买房人主张解除购房合同必须先催告，催告后经过3个月开发商仍然不交房的，方可以退房。 7、不要轻易接受房屋。有些买房人在办理交接时，明知开发商没有相应的证明文件，因为急于装修入住，仍然接受房屋，此种行为在法律上被视为交付。此后，若买房人再以开发商长时间没有出示相应证明文件要求解除合同，法院将不接受。交房时先查看开发商文件三书一证一表一个都不能少 “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》， “一表”是指《竣工验收备案表》。《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证;《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证;《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。因此，购房者收房前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。自备验房工具验收房屋质量验房工具的准备： 1)1只塑料洗脸盆(通水)--用于验收下水管道是否堵塞,但不可以测试管道密合状况及管壁压力 2)1只小榔头或小钢球(轻敲或滚动)--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高 5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6)1只计算器---用于计算数据 7)1只笔--用于签字 8)1把扫帚--用于打扫室内卫生(全装修) 9)2只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 10)一本信签纸----随时就收楼过程中发现的问题进行书面登记,并有双方签字确认。房屋质量的检查一、楼房结构检查房屋有无裂缝。(1)查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。 (2)露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆。 (3)承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，存在危险隐患。 (4)墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕。二、检查空鼓。 (1)检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面，特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工;若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 (2)检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有无空声。三、检查倾斜与水平。 (1)在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。 (2)目测大致地平。 (3)检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪四、测量房间的层高。建筑层高为2.8米，实际高度不能低于2.6米，层高3米的实际高度不能低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米。五、渗漏、排水与防水 1、检查房屋有无渗漏 (1)察看房屋的地面和顶层渗水情况。 (2)检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象 (3)墙身、墙角接位、顶棚有无水渍。 (4)察看厨房、卫生间(顶面、外墙)，阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。 2、排水 (1)验收下水情况，看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。 (2)厕、浴用具有无裂痕，冲厕水箱有无漏水，浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当，水池龙头是否妥当。 3、防水 (1)在厕、卫放水(约高2cm)，24小时以后查看下家厕卫的天花。六、室内细部 1、管道 (1)各种管道表面镀层是否完好无破损。 (2)看水管有无冻裂。 (3)弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿(渗漏)。 (4)排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。 2、门(大门，房门) (1)门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠，且平滑无磕碰。各个门的顶部都必须刷漆。 (2)目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大(特别是门锁的一边)。 (3)试门是否运作自如、开关时有无特别声音。 (4)试门锁是否运作自如;看门锁是否安装牢固;看门匙与门锁是否封口;看门插是否插入太少或太长或太紧。 (5)关门听隔音效果并了解密封程度。 (6)卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。窗的油漆质量主要看，卫生间的门还要刷下边。 3、窗 (1)看门窗的油漆质量有无流坠(油漆滴淌的痕迹)、漏刷和磕碰，色泽是否一致。 (2)目测窗四边是否平行且紧贴窗框;框墙接缝处是否密实无缝隙。 (3)看窗户玻璃是否完好。 (4)试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。 (5)看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。 (6)试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。 (7)看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。 (8)留意窗台云石是否崩裂，窗边混凝土接口有无缝隙，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。 (9)窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。七、生活设施的检查 1、供电 (1)拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。 (2)保险插座。距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。 (3)卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。 (4)检查开关、插座的牢固程度。 (5)检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。 (6)用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。 2、燃气 (1)厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。 (2)燃气是否畅通。 3、电讯与线路 (1)打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 (2)电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。 (3)CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。 (4)周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。其它 1、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。 2、抄电表、水表、燃气表数值。 3、有无专用垃圾道，其有无堵塞。 4、有无专用邮政报箱。 5、查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。 6、查问南阳台封闭计划。毛坯房验收标准 ●全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。 ●公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。 ●各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。 ●屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。 ●户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。 ●有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。 ●地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。 ●各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

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在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》：《面积实测表》、《管线分布图》查看交付给您的商品房和合同...

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先看整体外观。业主验房时第一步就要对装修完的房子的整体外观进行检查，查看墙面、地面的平整度；房门是否平整，有无变形；墙砖、地砖有无破损。其次...

查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积(自己可实测套内面积)。《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。住宅工程质量分户验收的主要内容包括：依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，检查住宅观感质量和使用功能质量。分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。住宅工程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个工程竣工验收。《民法典》第八条，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。

一、通知开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。除非发生不可抗力事件，购房者应在约定时间内到房屋所在地对房屋进行验收交接。二、验收购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。三、提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》《新建住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。四、签署房屋交接书购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。交房要具备哪些条件按照上海市政府和房地产管理部门的规定，房地产开发企业交付新建商品房屋必须符合以下条件：一、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。二、住宅房屋所属的楼(幢)取得了上海市新建住宅交付使用许可证。新建住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。三、办理了房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称“大产证”。实际上，只要取得“大产证”，就必须具备一、二条所列条件。未取得“大产证”的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋(一般以交钥匙为标志)的，买方应拒绝接受。不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就要求提前(在合同约定的交房期届满前)进房装修，交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋，或配套不到位，或质量存在问题或产权有纠纷，或有些费用未缴付，导致不能按时取得新建住宅交付使用许可证和新建商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。产权验收要注意哪些开发商必须保证所交付的房屋产权清晰、合法，不存在产权纠纷和财务纠纷，不存在抵押权等他项权利，也不存在租赁关系和不合理的相邻关系。为此，购房者必须查验开发商提供的新建商品房房地产权证。购房者首先应注意房地产权证的颜色是绿色还是黄色。绿色，说明该建设用地是通过出让或转让方式取得，购房者也可以获得绿色房地产权证(“小产证”)；黄色，说明该建房用地是通过划拨方式取得，购房者办理“小产证”时需补缴土地使用权出让金，才能取得绿色“小产证”。除非该证书有“新建商品房”注记(这说明该土地使用权为1994年12月31日前取得，该房屋列入市商品房计划，购房人申领"小产证"，不必补缴土地使用权出让金即可获得绿色房地产权证)，不然的话，该房屋只能是非商品房(如经济适用房)，买房人只能拿到黄色"小产证"。其次，应注意“大产证”标明的房地产权利人是否与卖方名称一致，有无其他权利人，如有共有人，开发商(卖方)应提供共有权人同意出售的书面证明。另外，应注意所购买房屋在房地产权证中能否查到，如果查不到，说明该房屋尚未取得“大产证”，开发商在玩弄以桃代李的把戏。最后，购房者应特别注意“房地产其他权利情况”一栏的记载，看有无他项权利记载。如有，是否已为购房者知晓；如购房者不知，说明开发商欺骗买方，购房者应要求开发商限期清除，然后才能办理房屋交接手续。如果开发商不能清除设定于该房屋的他项权利，购房者可采取措施，要求法院撤销设定于该房屋的他项权利，或要求开发商解除购房合同，赔偿全部损失。室内工程验收标准有哪些室内工程验收应把握以下几点：一、房屋结构结构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而为购房者所忽视或放弃，购房者在验房时需注意：1、是否有钢筋外露；2、墙壁是否有裂缝，墙面是否渗水；3、承重墙、梁、柱是否符合设计规范。二、平面布局对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理；门窗位置、生活动力线的设置是否过于曲折，是否影响家具的摆放。三、层高住宅层高较理想的高度应在2.8-3.2米之间。层高过低就会给人压抑感，通风、采光也受影响；层高过高固然舒适，但建设成本和土地成本都高，房价也会相应提高。《上海市住宅建筑设计标准》规定：卧室、起居室净高不应低于2.5米，屋高不应低于2.8米。如果购房合同对层高或净高有约定的，应符合约定。四、地板楼板这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量，应当是验收房屋的重点之一，这不仅是安全的要求，也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。五、墙体墙面是否有裂缝，是否有水淋痕迹，是否有墙皮脱落、起鼓，墙面是否平整。更重要的是，墙身是否笔直，有无倾斜。六、通风采光现代住宅设计一般要求户户有窗，间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗，这才能保证采光和通风，有利于健康，有利于提高居住品质。七、卫浴工程卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂缝、渗水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇；是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。八、厨房工程厨房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无1.5米以上的瓷砖，灶台高度是否合适，灶具安全性如何，脱排油烟机效果如何，热水器品牌、规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本功能。如果没有装修，是否已把各种管道、线路、插口位置预留好。另外，还应注意如水电、门窗、电信设备是否使用正常，以及房屋的私密性和安全性等问题

购房者在接到购房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善。根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，有了这“两书、一表”，才能说明该楼经相关部门验收，并且合格。此时，应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的盖章，如有异议应该马上询问。一旦签了《入住交接单》或类似文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，收楼前千万记住要求发展商出示“两书一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致。只有证件齐全了，您才能签署入住单。但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若您确实急于想收楼，在验收过《住宅质量保证书》以及有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保项目具备居住条件，也可自愿收房。