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按合同约定计算起算时间,如果违约方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,那么合同违约责任的计算时间主要就是看合同履行期限。刚好合同是明确规定有履行期限的,以该履行期限为准,超出则开始计算违约责任;合同不确定期限的合同的,违约方被告知的履行期限为准,超出开始计算计算违约责任;合同履行期限不明确的,以违约方被告知履行的必要准备时间为准,超出开始计算计算违约责任。
应以合同约定的违约金进行计算,违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约的,应向另一方支付的金钱。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
1、首先,关于逾期交房多久才能主张违约金,国家法律没有强制性的规定,一般情况下,在房屋买卖合同中会对交房的期限以及逾期的违约金进行约定。 2、其次,关于逾期交房的违约金比例,国家法律也没有强制性的规定,一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 3、不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。 4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
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