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1、买受人一般违约,出卖人仅能要求承担违约责任等使合同继续履行 实践中,很多房屋买卖出卖人和中介人员不能区分一般违约和根本违约,误认为买受人出现了未按期履行合同义务的违约行为便可解除合同。而实际上,如果买受人违约,但只构成一般违约,且买受人愿意并且能够继续履行,特别是买受人已经履行合同的主要部分,出卖人不能行使要求解除合同,应通过违约方承担违约责任、实际履行或者赔偿损失等补救措施使合同继续履行。 2、买受人根本违约,出卖人方可解除合同 买受人出现根本违约时,出卖人获得合同解除权,有权解除合同并要求买受人承担根本违约的违约责任。 但如果出卖人在具有合同解除权情况下,继续接受买受人的履行,应视为出卖人以实际行为放弃了其所具有的解除权。从防止滥用解除权的角度,一般不宜认定出卖人可要求解除合同。
很遗憾,这个选择权在买方,而不在卖方,所以,你想解除买卖合同,就要有承担成交价20%的违约责任的准备,同时定金是肯定要返还的。但是,如果违约责任没有特别约定是惩罚性违约责任,那么一般是按补偿性违约责任考虑。补偿性违约责任应该你能理解,就是买方有多大的损失,违约方就承担多大的责任。所以,你在依法解除合同后(这个依法是指按照法律规定的程序解除买卖合同),你是应该承担违约责任,但在诉讼中你可以申请调减违约责任的承担,按照对方的损失实际承担,很多法院也会适当上浮30%。这样的话,如果房屋升值不大,你承担不到多少的违约责任。当然对方有权根据定金罚则要求你双倍返还定金,这个是法律允许的,也是你认可的。
一、当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任二、当事人未支付房费的,对方可要求支付房费,支付违约金。如果超过确定的期限,可以按照合同约定的解除合同,并追究违约责任;三、出卖方不交付房屋,或者不配合过户的,对方可以要求交付房屋、配合过户,并承担违约责任。也可以,在符合合合同约定的情况下,要求解除合同并支付违约金。如果房价出现大额波动,违约金不足以抵偿损失,也可以要求违约金外赔偿损失;四、如果合同中没有约定违约金,给对方造成损失,对方可以要求赔偿,直接的经济损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不能超过违约方,在签订合同时预见,或者应该预见的违约,可能造成的损失。
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