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自住商品房可以贷款吗?

2022-04-04
自住型虽然相对于周边地段的新建商品房和二手房,在价钱上打了七折。不过要注意,这个打七折的参照价格,是2013年下半年北京楼市阶段性最高点的数据。因此,在这个价格数据基础上打折,显然仍旧高的很。对于缺房子住的刚需人群来说,有能力全款吃进者寥寥,使用住房贷款看来在所难免。此外,自住型商品房虽然是共有产权,但仍具有一定的投资升值(或贬值)属性,对于投资人来说,利用贷款杠杆来实现住房梦,显然比全款要划算得多。自住型商品房究竟能不能使用贷款呢?我认为,既然它是商品住房,不管是否掺杂了政府因素,都可以使用住房贷款来购买,而且适用于现行住房贷款的任何政策,理论上也没什么超国民待遇的特殊性。那么,买一套自住型商品房,究竟要准备多少首付款,能申请到多少贷款?每个月怎么还呢?怎样还款最划算呢?现在,我把北京市目前实行的住房贷款政策做个梳理。大家可以参照。略高。的初次刚性需求。以恒大御景湾为例。每平米22000元,90平米的住房大约为200万元。虽说有首付不低于20%的说法,但由于一般情况下只能贷到80万元,购房者还要准备出120万元的首付款。因此,由于总价和贷款额度因素,首付实际上变成了60%。月供是多少呢?按照贷款80万元,为期30年计算,月供4053.48元(等额本息)。30年间的利息总额为65.925万元。如果按照等额本金法还款,首月要还5222.22元,第360个月还2230.56元,可以说是逐月减少。不过前十年的月供负担略重一些。利息总额54.150万元,比等额本息法少还11万元利息。不过,公积金中心似乎不太支持等额本金法。按照北京的生活成本计算,月供4000元的前提是家庭月收入不低于1万元,否则维持基本生活质量就比较麻烦。而当首付出去120万元以后,很多家庭就立即沦为赤贫,生活质量不降低才怪呢。开发的普通商品房项目,都不支持组合贷款,甚至不支持国管公积金贷款。组合贷款的麻烦之处在于三点:一是每种贷款的额度都受限;二是办理手续非常繁琐,极容易因两类贷款之中的一类没批下来,给自己找麻烦;三是相当于同时使用了两次贷款。根据央行的说法,一个家庭只能使用两次住房贷款,无论是公积金还是商贷,正所谓“认房也认贷”。第三次购房时,无论名下是无房,还是只有一套住房,都只能全款购房了。所以,我不建议使用组合贷款。二、第二次购房贷款根据央行和北京市公积金管理中心的有关规定,住房贷款的发放采取“认房也认贷”的形式。既然一个北京户口家庭只能买两套房,那么他也相应地只能享受两次贷款机会。第三次购房时,无论名下是无房,还是只有一套住房,都得全款购房。因此,使用贷款时一定要谨慎小心。更重要的是,首套房贷款只有一次。就像人的青春年华,失去就再也没有了。理论上讲,国家不反对第二次贷款,但申请难度肯定比首套房贷款和第一次贷款难度大得多。第二次贷款包括两种情况,一种是名下无房,一种是名下已有一套住房。(一)名下无房的第二次购房贷款这种情况通常出现于名下以前有房,但都已卖掉。以无房户身份重新购置一套住房。而且以前购房时用过一次住房贷款,再卖掉前已将贷款余额还清。这次购房需要再用住房贷款,这就是名下无房的第二次购房贷款。根据有关政策,这种情况无论是商贷还是公积金贷款,需要首付不低于总价的60%,贷款不高于总价的40%,贷款利率均为1.1倍基准利率(商贷是7.21%、公积金是4.95%)。月供额度相应增加。我们仍以恒大御景湾为例。单价22000元,90平米户型。总价200万元,只能获得最多80万元、最长30年的贷款额度(可能现实中获得的额度还会略少),需要首付120万元。商贷月供5435.72元(等额本息),30年还的利息总额是115.686万元。公积金月供4270.16元(等额本息),30年还的利息总额是73.726万元。(二)名下有一套房的第二次购房贷款(二套房贷款)名下有一套房子,用贷款购买,无论贷款是否还清,这时理论上可以再通过贷款购买第二套住房,就是第二次贷款,属于最典型的“二套房贷款”。由于名下有房,无论该房是否在北京,首付都不能低于总价70%,贷款无论是商贷还是公积金,都不能高于总价30%,贷款利率为基准利率1.1倍(商贷是7.21%、公积金是4.95%)。个别银行对这种情况可能会因额度有限而拒贷。名下有一套房子,全款购买。然而,自己的贷款已经用过一次(比如为父母买房贷款偿还),此时自己再想通过贷款买一套房,依然是首付70%,贷款30%。我们以恒大御景湾90平米住房为例。200万的总价,在这种情况下首付要达到140万元。贷款60万元。如果还款期为30年,商贷月供4076.79元(等额本息),30年还的利息总额是86.765万元。公积金月供3202.62元(等额本息),30年还的利息总额是55.294万元。不过在实践中,如果第一次贷款尚未还清,很可

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