商场整体出售部分门面承租人能否主张优先购买权

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• 问商品房买卖承租人能否享受优先购买权
  

  特殊买买中承租人是不能行使优先购买权。如拍卖。拍卖方式具有较强的公示性；拍卖以“价高者得”为原则，无“同等条件”可言；拍卖中虽排除优先购买权，但只要出卖人通知承租人参加竞买，承租人仍可与他人共同竞买，其购买的机会等同于优先购买权的行使，自身并未受损害。

• 问哪些情形承租人不得主张优先购买权
  

  《解释》第23条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 (一)房屋共有人行使优先购买权的 (二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的 (三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的 (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 根据上述规定，承租人在以下情形不得主张优先购买权。 (1)承租人怠于行使优先购买权，视为放弃优先购买权： a.出租人在拍卖5日前已经通知承租人，承租人未参加拍卖的 b.出租人已经履行通知义务，承租人在15日内未明确表示购买的。 (2)房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权： a.房屋共有人行使优先购买权的 b.出租人将房屋出卖给近亲属的。 (3)善意但三人已经取得租赁房屋物权的：即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

• 问承租人不得主张优先购买权的情况具体有哪些
  

  (一)房屋共有人行使优先购买权的 (二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的 (三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的 (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 根据上述规定，承租人在以下情形不得主张优先购买权。 (1)承租人怠于行使优先购买权，视为放弃优先购买权： A.出租人在拍卖5日前已经通知承租人，承租人未参加拍卖的 B.出租人已经履行通知义务，承租人在15日内未明确表示购买的。 (2)房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权： A.房屋共有人行使优先购买权的 B.出租人将房屋出卖给近亲属的。 (3)善意但三人已经取得租赁房屋物权的：即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 承租人怠于行使优先购买权、更高优先权人行使优先购买权、以及善意第三人确定物权的，承租人均不得请求优先购买权。

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