买二手房应注意哪些-法师兄

二手房交易是指在房地产交易中心备案，完成初始登记和总登记，再次上市进行交易。可以说，二手房交易在许多城市是一个非常活跃的现象，越来越多的人开始关注购买二手房的注意事项。以下是快车购买二手房的注意事项，希望对大家有所帮助。（1）房屋手续是否齐全，房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证。在没有房产证的房屋交易中，买受人无法获得房屋的风险很大。房主可能有房产证抵押或转卖，即使以后没有取得，房主也可以抵押转卖。因此，最好选择有房产证的房子进行交易。（2）房屋产权是否明确有些房屋有多个共有人，如继承人、家庭和夫妻共有，买受人应与所有共有人签订房屋买卖合同。如果只有部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同在其他共有人不同意的情况下一般无效。（3）交易房屋是否些二手房转让时，存在物上负担，即还被他人租赁。如果买受人只看房产证，只注意过户手续，不注意是否有租赁，买受人很有可能得到不能及时入住或使用的房产。由于我国包括大多数国家都认可买卖不破租赁，也就是说，房屋买卖合同不能立的租赁合同。这一点在实践中被很多买家和中介公司忽视，也被很多卖家利用，引起了很多纠纷。（4）土地情况是否清晰。二手房买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让。划拨的土地一般免费使用，政府可以免费收回。出让是指房主已经缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有相对完整的权利；还要注意土地的使用寿命。如果一个房子的土地使用权只有40年，房主已经使用了十年。对于买受人来说，是否应该按照同一地段70年商品房的价格来衡量，有点不划算。（5）市政规划是否影响部分房主出售二手房，可能是因为他们已经知道该房屋将在5至10年左右面临拆迁，或者是因为该房屋附近需要建造高层住宅，可能会影响采光、价格等市政规划，所以急于出售。作为买家，他们在购买时应该充分了解细节。（6）福利房屋是否合法改为房屋、住房项目、经济适用房本身是一种福利政策性住房，转让时有一定的限制。而且这些房屋在土地性质和房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人在购买时应避免买卖合同与国家法律的冲突。（7）单位房屋是否侵权一般单位房屋有成本价的职工房屋和标准价的职工房屋。两者的土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价格的住房，一般单位享有部分产权，员工转让时，单位享有优先购买权。如果买受人不注意这些，他们可能会与业主一起侵犯单位的合法权益。（8）物业管理费是否拖欠部分房主转让房屋时，其物业管理费、电费、三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠数额不小的费用，买受人不知不觉购买了该房屋，所有费用买受人都有可能承担。（9）中介公司是否违反规定，部分中介公司是否违反规定提供中介服务。比如二手房贷款人提供零首付服务，即买受人支付的所有购房款都可以从银行骗取。买方认为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，一切责任都有可能自己承担？（10）合同约定是否明确二手房买卖合同不需要像商品房买卖合同那样全面，但对于一些细节问题，如合同主体、权利保证、房价、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民法典》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

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在二手房买卖时，应注意以下几点： 1、房屋手续是否齐全（查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）； 2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封...

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下面为大家解答二手房买卖应注意什么：核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没...

1、房屋手续是否齐全（查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）； 2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）； 3、交易房屋是否在租（须注意：买卖不破租赁）； 4、土地情况是否清晰（是否有土地抵押，查封等）； 5、市政规划是否影响（是否在动迁红线内）； 6、房屋是否合法（不要有违规搭建等，无法办理过户）； 7、单位房屋是否侵权（福利分房等）； 8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）； 9、中介公司是否违规（选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）； 10、合同约定是否明确（违约赔偿责任）。

一、房屋质量如何认定（一）房屋质量认定房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，由于其使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。（二）户型面积确定购房者在购买房时要尽量选择自己更看中哪一方面。首次置业者可以选择户型小、总价相对较低的房屋过渡；而经济宽裕的则可以购买那些户型相对较宽敞的房屋。（三）探访邻里是否和睦邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。二、怎样处理房屋质量问题房屋质量的问题是很专业的。首先，要看该套房屋是否具备质量合格的文件。根据规定，房屋交付的时候，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。住宅质量保证书一方面明确了该商品房的质量合格，另外也明确了房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。其次，如果商品房具备上述文件，但是购房者还是认为存在质量问题，可以申请鉴定。《商品房销售管理办法》第35条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。如果觉得要彻底搞明白房屋是否存在质量问题，可以申请鉴定。如果鉴定确属主体结构质量不合格则可以退房并要求开发商赔偿损失。如果鉴定主体结构质量合格则可以按照房屋保修规定要求开发商进行保修。另外根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”最高院的司法解释也为解决商品房质量问题提供了法律依据。

买二手房一定要注意：注意是否有多个共有人；注意出租屋转售是否经承租人同意；注意房屋手续是否齐全；注意房屋产权是否明确；注意合同约定，尤其是违约条款的约定是否明确；注意房屋质量是否真实；注意物业管理费是否拖欠；注意房屋是否受到限制。