房地产开发需要经过哪些审批程序-法师兄

房地产开发一般指房地产开发企业(即开发商)，以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料： 1、以下证明材料： (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书; 3、工程施工合同; 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。 2、开发商应提交材料： (1)申请书; (2)企业营业执照; (3)用地证明文件或者土地使用权证; (4)建设用地规划许可证; (5)建设工程规划许可证; (6)施工许可证; (7)房屋竣工验收资料 (8)房屋测绘成果; (9)根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

答

发明专利申请需要受理、初审、公布、实审以及授权五个阶段，实用新型或者外观设计专利申请在审批中不进行公布和实质审查，只有受理、初审和授权三个阶...

答

关于地产开发项目审批程序的问题，一、工程建设项目立项审批（1）承办部门：所在市发改委投资处（2）申报资料：①书面申请(项目立项申请报告...

具体操作步骤：（1）测量界（在市国土资源信息中心处理）用地单位委托市国土资源信息中心进行测量界，确定用地范围和面积。（二）调整规划（到县国土局办理）对于已确定用地范围的用地项目由国土局进行用地规划审核，对不符合用地规划的用地项目按要求进行用地规划的调整。（三）用地预审（到市国土局土地利用科处理）用地公司应提供以下资料：1、用地预审申请书2、预审申请报告书（内容包括建设项目用地的基本情况．选址情况．拟用地规模和拟用地类型．补充耕地基本方案）3、测量定界技术报告书4、用地计划调整报告书5、项目可行性研究报告书6、标明用地范围的土地利用总体计划图7、企业营业执照或法人代码证明书8、法人委托书。（四）立项（到省．市发展改革委员会或县规划局处理）用地项目属省级立项项到省发展改革委立项．市级立项到市发展改革委立项．县级立项到县规划局立项。用地单位须提供下列资料：1、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；2、建设项目选址意见书；3、建设项目总平面布置图；4、用地单位出具环评报告．矿产压覆报告．水保方案．地质灾害评估报告及城建．旅游．交通等相关部门对项目用地的审核文件。（5）制作用地报告书报告省政府审查（县国土局．市国土局处理）土地统征中心审查已经完成测量界、调整计划和立项工作的用地项目，由所属乡镇．政府率先召开被征收集团村民听证会，进行征收工作的国土部门执行补充耕地方案，根据实际情况安排土地报告批准，协助用地部门制作用地报告书报告市国土资源局审查的用地部门全额支付相关费用后，市局报告省国土资源厅审查。（六）获得批准项目用地的招拍挂工作（到县国土局统征中心办理）获得省国土资源厅批准的项目用地，项目用地单位须向省厅足额缴纳新增建设用地有偿使用费，然后由县国土局统征中心按程序对获批用地进行招拍挂工作。（七）办理用地手续．供地摘牌的用地单位在缴纳完相关税费后，携用地批复．合同等相关资料到县国土局地籍股办理用地手续，正式供地。

主要四个阶段：1、企业根据自身发展要求制定一个收购策略，初步了解要收购企业的具体状况，如资产、财务、税务、技术、管理和人员等信息；并制定出对目标企业的预期标准。2、根据上一阶段了解到的信息，设计出针对收购企业的并购模式和相应的融资、支付、财税、法律等方面的方案。3、谈确定并购方案之后以此为基础制定并购意向书，作为双方谈判的基础，并就并购价格和方式等内容展开协商与谈判，最后签订并购合同。4、双方签约后，进行产权交割，并在业务、人员、技术等方面对企业进行整合，整合时要充分考虑原目标企业的组织文化和适应性。财务可以就公司资产进行工作服务的

房地产开发贷款应提供以下资料：（一）开发资质等级证书；（二）经济适用住房开发项目纳入国家年度经济适用住房建设投资计划和信贷计划，以及政府部门对该项目减免税费的有效批准文件；（三）土地出让合同、土地出让金缴纳凭证、土地规划红线图、经济适用住房开发项目土地划拨证明；（四）《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工（开工）许可证》已开始销售预售的，还需提供县级以上房地产管理部门批准的《销售预售许可证》；（五）项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概算（预）、供水、供电、供气、雨水、污水排放合同及公共建设配套资料；（六）抵押物保险单或借款人同意对抵押物投保的承诺书；（七）参建、联建合同或协议；（八）建设工程保险单或借款人同意投保建设工程保险的承诺书；（九）与贷款相关的其他资料。