建筑物的建筑面积如何划分?-法师兄

建筑面积划分方法建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积=结构面积+辅助面积+套内使用面积（1）建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助面积和结构面积组成。（2）使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。（3）辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。（4）结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。依据不同的使用目的建筑面积可分为以下几类： 1、依据对建筑物建筑面积的组成部分可划分：总的建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积这些术语是为了描述独幢建筑物的总的建设规模，以及地上部分建筑规模的量和地下部分建筑规模的量。这些概念主要出现在《国有土地使用权出让合同》中土地出让金的计算依据、《建设工程规划许可证》中建设项目的建筑规模的审批情况说明、项目竣工验收后房屋的初始登记需做的《房屋测绘成果技术报告书》中等很多环节。 2、依据是否产生经济效益划分：可收益的建筑面积、无收益的建筑面积、必须配套的建筑面积（无收益部分）建筑物通过出售、转让、置换、租赁、投入运营等方式可产生经济收益，经常在估算房地产的买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值等时需要依据房地产（或建筑物）的可收益部分、无收益部分和必须配套部分的综合分析判断最终价值。 3、按建筑物内使用功能不同划分：住宅功能的建筑面积、商业功能的建筑面积、办公功能的建筑面积、工业功能的建筑面积、配套功能的建筑面积、人防功能的建筑面积。这类划分主要依据人们对建筑物不同的使用功能来划分，能更好的满足人们生产或生活的不同需求。当然不同的使用功能所产生的经济效益和使用目的基本不同。 4、按成套房屋建筑面积构成划分：成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积房屋的套内建筑面积和其分摊的共有公用建筑面积就是房屋权利人所有的总的建筑面积，也是房屋在权属登记时的两大要素。房屋的套内建筑面积是指房屋的权利人单独占有使用的建筑面积，它由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。分摊的共有公用建筑面积是指房屋的权利人应该分摊的各产权业主共同占有或共同使用的那部分建筑面积，内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室通常都不计入共有建筑面积。共有共用建筑面积的处理原则为：a.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。b.无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

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1.单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。2...

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作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，直接影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法...

占地面积是指经规划许可和施工许可的建筑物实际可以占用土地的面积，也可以理解为空白土地的平方米面积，即土地总面积。建筑面积又称建筑展开面积，是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。它是指建筑规模的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积，即建筑面积＝使用面积。共有建筑面积是指电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅、过道、地下室和值班警卫室，以及为整栋建筑服务的公共建筑和管理建筑的建筑面积。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的隔墙，外墙包括山墙水平投影面积的一半。如今所说的购房面积都是建筑面积，它是套内房屋使用面积、套内墙面积、套内阳台建筑面积和共有建筑面积之和。

如何计算建筑面积：在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法如下：1。无论单层建筑的高度如何，都按一层计算，建筑面积按建筑外墙勒脚以上的外围水平面积计算。如果单层住宅内部有一些楼层（如阁楼），也应计算建筑面积。2、多层或高层住宅建筑的建筑面积按各层建筑面积总和计算，底层按建筑外墙脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。三、地下室．半地下室及相应出入口的建筑面积，按上口外墙（不含采光井．防潮层及其保护墙）周围的水平面积计算。四、利用深基础作为地下架空层，层高超过2、2米的，按架空层周围水平面积的一半计算建筑面积。五、通过建筑物的通道，建筑物内的门厅．大厅无论高度如何，都按一层计算建筑面积。大厅内的走廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。6、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。7、住宅建筑中的技术层（放置各种设备和维修），层高超过2、2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。8、从雨棚结构外边线到外墙结构外边线的宽度超过2、10ｍ的，按雨棚结构板水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚的计算应一致）。9、突出有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。10．两栋建筑之间有顶盖的架空走廊，根据走廊的投影面积计算建筑面积。无顶架空走廊按投影面积的一半计算建筑面积。11、突出墙面门斗，俯瞰间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。12、建筑物的阳台按水平投影面积的1／2计算。无论是选择阳台还是凹阳台，无论是封闭阳台还是非封闭阳台，阳台的建筑面积都是按照阳台水平面积的1／2计算的。13、如果住宅建筑中没有楼梯，设有室外楼梯（包括疏散梯），外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；如果楼内有楼梯，并设有室外楼梯（包括疏散梯），则按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。14、计算所有建筑面积的范围（1）房屋按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，多层建筑面积按各层建筑面积之和计算。（2）假内净高在2、00ｍ以上（含2、00ｍ）的部分，按其投影面积计算。（3）房屋天面上层高．20ｍ以上（含2、20ｍ）的楼梯间．电梯机房．根据其结构的外围水平投影面积计算。（4）底层、夹层、地下室和独立建造的自行车房、汽车库，层高在2、20ｍ以上（2、20ｍ）的，按结构外围水平投影面积计算。（5）玻璃幕墙作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。外墙不作为装饰，按结构外围水平投影面积计算。（6）有伸缩缝的房屋，如果与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。（7）有顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积计算。（8）挑楼．全封闭的阳台和挑廊，按其结构的外围水平投影面积计算。复式．跃层建筑中的挑空层部分，无论层高多高，都按一层计算建筑面积。楼梯井不认定为空层。

一、什么是房屋建筑面积房屋建筑面积是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。二、房屋建筑面积如何计算1、计算全部建筑面积的范围a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2。20m以上部位计算建筑面积。c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2。20m以上的，按其水平投影面积计算。d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。e）房屋天面上，属永久性建筑，层高2。20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2。20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。h）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。i）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。j）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。k）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。l）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。m）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2。20m以上部位的外围水平面积计算。o）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半建筑面积的范围a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。3、不计算建筑面积的范围a）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下和半地下室。b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。c）房屋之间无上盖的架空通廊。d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。h）活动房屋、临时房屋、简易房屋。i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。