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订立商品房预售合同后购房者可以反悔,但是没有法定或者约定解除情形的,购房者要承担相应的违约责任,如果已经支付定金的,一般不予返还。根据《民法...
依据《最高法商品房买卖司法解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售...
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首先,根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定:“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况,可根据具体条例进行合法维权。 其次,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。” 因此,如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证,双方签订的商品房买卖合同有效;如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证,双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》,以规避风险。 由上述也可知,未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商,协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致,主要应通过司法途径解决,也可向当地房地产经营主管部门反映。 (一)商品房销售必须五证齐全,五证取得的顺序是,即: 1、《国有土地使用证》; 2、《建设用地规划许可证》; 3、《建设工程规划许可证》; 4、《建筑工程施工许可证证》; 5、《商品房预售许可证》。 在五证中,预售证是最后申办的一个证件,一般情况下其它四证不全无法取得预售证。没有取得预售证的楼盘不具备合法上市交易资格,建议您购买五证齐全的项目。 (二)由于取得预售许可证之前的内部认购不受法律保护,一旦发生纠纷,购房者权益很难得到维护,参与内部认购,至少存在4重风险: 1、房子可能建不起来,或者说不能按时交付使用。 有可能因为开发商资金问题中途停工、变成“烂尾楼”,无法交付使用。 2、如果楼房建不起来,认购款可能取不回来。 开发商有可能把钱挪做他用、转移、“携款而逃”,或者直接宣布破产。 3、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。 比如开发商只盖100套房子,他却接受200户人认购,那么即使交了钱也可能得不到房子。 4、由于手续不全,有可能不能及时得到房产证。 根据国家有关规定,开发商售房必须具备“五证”,即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房预售许可证》。只有“五证”齐全,才能为业主办理产权证。如果开发商没有商品房预售许可证,土地使用权证就有可能拿不到,因此无法办理房产证。
签订正式的房屋预售契约之前,买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约,不具备房屋预售契约的法律效力,只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款,则若购房者在签订认购书后反悔,发展商有权没收购房者的定金;若发展商违约,不与购房者签订正式的预售合同,则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金,那么就不具备定金的法律后果了。
首先,根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定:“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况,可根据具体条例进行合法维权。 其次,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。” 因此,如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证,双方签订的商品房买卖合同有效;如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证,双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》,以规避风险。 由上述也可知,未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商,协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致,主要应通过司法途径解决,也可向当地房地产经营主管部门反映。 (一)商品房销售必须五证齐全,五证取得的顺序是,即: 1、《国有土地使用证》; 2、《建设用地规划许可证》; 3、《建设工程规划许可证》; 4、《建筑工程施工许可证证》; 5、《商品房预售许可证》。 在五证中,预售证是最后申办的一个证件,一般情况下其它四证不全无法取得预售证。没有取得预售证的楼盘不具备合法上市交易资格,建议您购买五证齐全的项目。 (二)由于取得预售许可证之前的内部认购不受法律保护,一旦发生纠纷,购房者权益很难得到维护,参与内部认购,至少存在4重风险: 1、房子可能建不起来,或者说不能按时交付使用。 有可能因为开发商资金问题中途停工、变成“烂尾楼”,无法交付使用。 2、如果楼房建不起来,认购款可能取不回来。 开发商有可能把钱挪做他用、转移、“携款而逃”,或者直接宣布破产。 3、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。 比如开发商只盖100套房子,他却接受200户人认购,那么即使交了钱也可能得不到房子。 4、由于手续不全,有可能不能及时得到房产证。 根据国家有关规定,开发商售房必须具备“五证”,即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房预售许可证》。只有“五证”齐全,才能为业主办理产权证。如果开发商没有商品房预售许可证,土地使用权证就有可能拿不到,因此无法办理房产证。
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