如何公有房屋使用权执行评估评估问题-法师兄

结合上述原因，涉及公共房地产案件执行的措施应为（1）被执行人的房地产不能拍卖或出售的，可以证明申请人应当租赁被执行人的财产，租金应当抵扣被执行人所欠的债务。（2）被执行人拥有的房地产，被执行人已经租给善意第三人的，可以拍卖，善意第三人享有优先购买权。拍卖不成的，可以向善意第三人发出协助执行通知书，用善意第三人向被执行人支付的租金抵扣债务。被执行人在有关单位收入尚未支取的，人民法院应当作出裁定，向单位发出协助执行通知书，协助扣留或者提取。（三）被执行人已抵押房地产的，根据最高人民法院《关于人民法院执行若干问题的规定（试行）》第四十条，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权和留置权的财产，可以在抵押权人或留置权人优先受偿后，用于清偿申请执行人的债权。（4）被执行人没有其他财产的，只有在建工程可以在确认所有权后查封被执行人在建工程，并在一定期限内由被执行人履行债务。到期不履行的，人民法院可以委托评估拍卖。一般而言，对于在建工程项目，既不割还债，也不宜分割拍卖，变卖，只能整体拍卖。（5）经申请人和被执行人同意，被执行人可以在不拍卖或出售的情况下，将被执行人的房地产价格直接支付给申请人应继续偿还剩余债务。价格超过执行标的标的，超过标的部分的款项应返还给执行人。（六）被执行人的房地产不能拍卖或者出售，不能采取其他执行措施的，经申请执行人同意，人民法院可以将财产交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接受或者管理的，返还给被执行人。（七）被执行人只支付部分土地出让金并取得土地使用权证的，人民法院可以查封其土地使用权，委托评估、拍卖、拍卖所得优先支付土地出让金和国家税款，剩余款项可以偿还其债务。（八）被执行人通过划拨方式取得土地使用权的，人民法院可以查封划拨土地使用权。符合一定条件并经土地管理和房地产管理部门批准后，委托评估拍卖划拨土地使用权与地上建筑物、附着物一起拍卖。拍卖结束后，买受人向土地管理部门支付土地出让金，与土地管理部门签订国有土地出让合同，正式取得土地使用权。上述一定条件是指土地使用者是公司、企业或者其他经济实体或者个人；土地使用者已经有国有土地使用权证；土地使用者对地上建筑物和附着物有合法证明。对被执行人所有的非法建筑，在征得政府有关部门同意后，将其房地产合法化后再进行拍卖，价格优先补偿土地出让金，各种契税，余额再清偿债务。（10）执行和解。

《土地管理法》第10条、第11条

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中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。...

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步骤如下： 1、拆迁当事人共同选择评估机构。市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事...

1、价格时点如果物价下跌，被拆迁人已投入了资金，没有产生他所应当产生的利益就被动终止了。此时应按照装修当时造价扣除折旧予以补偿。如果物价上涨，被拆迁人应获得由于物价上涨而带来的投资增值，此时应按现时价值作为补偿。 2、价格构成在计算装修造价时，除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外，还应计算工程的间接费用如：设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场，还发生招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常在总价的百分之十到十五。 3、成新率的确定成新的确定应考虑实际现状以及使用期限的因素，装修使用期限一般在5至8年。关于装修成新的确定，各处不同。一般装修时间由被拆迁户提供书面证明材料，不能提供的由被拆迁人与拆迁人共同协商确定；对初步估价结果及装修明细表（包括装修项目、工程量、规格等，不列明各项的装修单价）给被拆迁户核对，如有漏项在规定的时间内提出，可做复核，过期无效；以上装修价格包含人工费、材料费、机械费、各项合理的利息、利润、管理费等必要的费用，一般还是以装修市场上的装修价格为参考。 4、装修质量的影响在评估时应考虑总造价的百分之五至十的质量影响值，以反映市场状况。需要注意的是，农房附属的禽畜棚舍、室外厕所、门斗等，均不作被拆迁房屋面积补偿，由拆迁人给予相应的折价补偿。

步骤如下： 1、拆迁当事人共同选择评估机构。市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。 2、拆迁人出资委托评估机构。拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。 3、评估机构勘察测量。 4、初步估价报告公示。估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被

我国相关法律法规规定，房屋拆迁评估方法有：市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法。其中，后三者经拆迁双方选择后可以适用。1、收益法收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 2、假设开发法假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 3、基准地价修正法基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。