购房合同中没有明确规定卖房方式的法律问题,如何解决?

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• 问购房合同中明确卖方和出卖方的义务有哪些
  

  预售商品房出卖人的义务是： （一）按照约定的要求交付房屋； （二）保证房屋所有权的转移； （三）提供商品房房地产权证、土地使用权证书、建设工程质量检验合格单、住宅质量保证书、住宅使用说明书、物业管理方案、商品房房屋交接书； （四）及时以约定的方式通知买受人办理房屋交接手续。

• 问如何确定商品房买卖合同中的违约金问题
  

  商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。 因此，利息损失计算的标准至少可以参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率。 因此，违约责任和合同债务的关系可以归结为：债务是责任发生的前提，责任是债务不履行的结果。

• 问什么是房贷方式？如何解决房贷问题？
  

  个人住房委托贷款,全称为个人住房担保委托贷款,是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款,利率较低,主要面向中低收入的公积金缴存职工,为其提供贷款。但由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余,因此无论是投资者还是购房自住的老百姓,都比较倾向于选择住房公积金贷款购买住房。 个人住房自营贷款,是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款,也称为商业性个人住房贷款。各银行的贷款名称可能不同,建设银行称为个人住房贷款,工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。 个人住房组合贷款,指以住房公积金存款和信贷资金为来源,向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外,还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。

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