债权人可否通过合同占用债务人的房产

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• 问债权人占有债务人动产合法吗？
  

  对于债权人占有债务人的财产是否合法要分两方面说，如果债权人按照合同约定行使留置权，依法占用留置物，那么这种占用就是合法的。反过来讲，如果债权人没有按照合同规定，私自占用债务人财产，那么这种行为不合法，债务人可以提出起诉。

• 问债权人可以不占有债务人的财产吗
  

  债务设立抵押，债务人逾期不还款的，债权人可以占有债务人抵押的财产，但只能占有被抵押的财产，不能占有债务人的其他财产。或者债务人同意用其他财产偿还债务的，债权人也可以占有债务人同意用于偿还债务的财产。 除上述情况外，债权人无权占有债务人的财产。

• 问债权人如何合法占有债务人的财产？
  

  债权人须根据合同约定合法占有债务人的财产： 1、留置标的物只限于动产根据《担保法》第八十二条的规定，留置权的标的物必须是动产，不动产和财产权利不得作为留置权的标的物。该条规定还赋予债权人以留置权的标的物变价优先受偿的权利，因此，原则上留置物必须是流通物或者限制流通物。根据《担保法》司法解释第5条的规定，限制流通物作为留置权的标的物的，留置权人可以以留置促使债权清偿，或按法律、行政法规的规定对该财产进行处理，而不能直接以留置物变价受偿。 2、留置标的物只能合法的占有留置权取得的前提，是债权人对留置权的标的物的占有。但当事人占有他人财产的情况是非常复杂的，有以非法形式占有的，如侵权行为;有以合法形式占有的，如买卖合同、无因管理等。但因留置权是一种法定的担保物权，根据《担保法》第八十四条规定，只有因保管合同、运输合同、加工承担合同和法律规定可以留置的其他合同，才能取得留置权。因此，留置权的标的物合法的占有，是指符合《担保法》第八十四条规定占有，否则不能认定是合法的占有。《合同法》第二百八十六条规定的建设工程合同的承包人享有的优先权，实际上就是留置权，这说明法律已将留置财产的范围扩大到了不动产，但它仅适用于建设工程合同，不能扩大适用范围。

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