银川二手房贷款申请流程-法师兄

银川市房产交易税解析及政策调整一、房产交易时候可能涉及的税金：营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税、个人所得税、土地增值税、印花税个人转让住房可享受减免税优惠政策的，必须向房产所在地区地税局（所）申请办理减免税手续，未经税务机关批准减免税的，一律不得享受税收优惠政策。二、个人出售房产需要缴纳的税金 1、营业税个人销售房产应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5％。个人将购买不足5年的住房（包括普通住房和非普通住房）对外销售,按售房收入全额缴纳营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售免缴营业税。计税方式：超过5年，普通住房免缴营业税非住宅应缴税金=（售房收入-购买房屋价款）×5%不超过5年：住宅、非住宅应缴税金=售房收入×5%注意事项：1.个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，以税务部门监制的发票作为差额纳税的扣除凭证。个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。个人将通过除继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式以外的其他无偿赠与方式取得的住房对外销售时，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。 2.个人自建自用住房，销售时免缴营业税。 3.个人将购买的非住宅（如商铺、仓库、写字楼等）对外销售，按其售房收入减去购买房屋价款后的余额缴纳营业税，以税务部门监制的发票作为差额纳税的扣除凭证。（二）个人所得税个人销售房产取得的所得应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。计税方式： 1．基本计算公式：应纳个人所得税＝（每次转让收入额－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）×20％销售住房的具体优惠政策：（1）对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免缴个人所得税。（2）对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部免税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例部分免税。现有住房房地产证登记的产权人为个人或夫妻双方，在出售后1年内又以产权人名义或产权人配偶名义、产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以视其重新购房的价值予以全部或部分免税。 2．销售非住房（如商铺、仓库、写字楼等）个人所得税具体计算按照每次转让房产取得的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算。建筑物的财产原值，为建造费或者购进价格以及其他有关费用。合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。销售住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等合法有效凭证，据实填写《银川市个人房产转让所得减除项目申报表》，经审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。（1）房屋原值是指：购置或建造该住房时实际支付的费用（如：房价款、土地出让金、建造费用等）及交纳的相关税费。（2）转让过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。（3）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。住房装修费用的最高扣除限额：公有住房、经济适用房为房屋原值的15％；商品房及其他住房为房屋原值的10％；纳税人原购房为装修房的，不得再重复扣除。注意事项：个人将受赠的房产对外销售时，在计算缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，且不得核定征收。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例暂定为：普通住房按住房转让收入1.5％核定；非普通住房按住房转让收入3％核定。（三）城市维护建设税按实际缴纳营业税税额的1％计算缴纳。据实际查看税票实收为7%（四）教育费附加按实际缴纳营业税税额的3％计算缴纳。地方教育附加收入按实际缴纳营业税税额的2%计算缴纳地方其他水利建设基金收入按实际缴纳营业税税额的0.07%计算缴纳（五）土地增值税土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额是纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。采用30％-60％的四级超率累进税率计算缴纳。扣除项目包括房地产原价和与转让房地产有关的税费。购买使用年限不足5年，应以房地产原值作为扣除项目；购买使用年限超过5年（含5年），经主管税务机关批准后，旧房及建筑物按以依法设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除额。凡不能取得评估价格的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除项目。对个人销售住房暂免征收土地增值税。（六）印花税对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、个人购买房产需缴纳的税（费）按以下规定计算:（一）契税在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。承受是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定： 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。对于成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。我市契税适用税率为3％。对个人购买自用普通住房的，暂减半征收契税，适用税率为1.5％。自2008年11月1日起，对“个人首次购买90平方米及以下普通住房”，契税税率暂统一下调到1％。首次购房证明由住房所在地国土局与住房保障局出具。（二）印花税对个人销售或购买住房暂免征收印花税。普通标准住房（宅）标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。最后是对此次国五条的政策调整，主要针对税种为个人所得税，由现行的家庭唯一自用住房5年内购售差额的20%，超过5年免税更改为 5年内全额计税，超过5年免税。

答

二手房交易1、房屋买卖双方签订房屋买卖合同；二手房交易贷款流程2、购房人向银行提出贷款申请，并提交书面资料，包括购房合同、买卖双方的身份资料...

答

1、买卖双方签订房屋买卖协议或房屋买卖合同； 2、买方向贷款银行提出贷款申请，并提供有关贷款证明材料； 3、买卖双方找到贷款机构认可的房屋评...

二手房贷款办理： (一)收取贷款银行所需的买方和卖方的相关资料; (二)协助贷款人(买方)签订银行贷款文本、交银行初审; (三)协助买卖双方办理交易过户; (四)买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司; (五)买方新产权证出件以后，担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金中心审批; (六)银行审批完毕后，凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款; (七)贷款到达房屋置业担保公司账户后，通知买卖双方到场签字、卖方领取房款; (八)房屋置业担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。将房产证、土地证交买方，将房屋他项权证交银行。

二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要“七步走”：找好意欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，符合政府规定的进入房地产市场的流通的条件。选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料： 1)身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明; 2)经济收入证明，并可有选择地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越; 3)买卖双方签订的购房协议书; 4)同意以所购房屋作抵押的证明; 5)有不低于购房价款30%的自有资金; 6)贷款银行要求提供的其他文件或材料。售房人须提供如下资料： 1)售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明; 2)房屋共有权人同意出售的书面文件; 3)所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件; 4)如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件; 5)保证所售房屋符合上市出售条件的证明。去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，对借款人和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，负责组织对交易房屋进行房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。购房者须交纳所购房屋价值4%的律师费。借款人与贷款银行签订借款合同。办理抵押、保险等有关担保手续。借款合同生效，资金划入借款人指定帐户。