离婚协议书婚前房产怎么写才有效

2024-05-06 21人已浏览

张丽丽律师专职律师

北京市京师律师事务所

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专业分析

关于夫妻在婚姻存续期间的房产分配问题，根据现行法律规定，由一方在婚前完全出资购买的房屋，这部分产权完全归属出资方个人所有，而非给予配偶分割权益的权利。同样地，在婚前以单人名义贷款购房，婚后产生的共同还贷部分则属于夫妻的共同财产，配偶可依据实际还贷数额占总贷款数目的比例，享有相应的房产分割份额，同时，若夫妻双方另有书面协议针对此项房产进行特殊处理，则应按照协议内容执行。关于房产证上标注“单独所有”的情况，是否属于夫妻共同财产，需要具体分析如下： 1．无论房产证上仅有一方姓名，抑或是双方都有名字，只要是夫妻双方在婚后共同出资（包括贷款）所获得的房屋产权，都被视为共同财产。 2．对于婚后房产所有权问题的其他几种情况，包括：（1）夫妻双方在婚后共同出资（包括贷款）购买房屋，离婚后如何分割房产。首先，必须明确产权归属，无论是房产证上只有一方的名字，还是双方都有名字，都被视为共同财产。明确房屋的市场价值，按照市场价格计算，而非按照最初的购房合同金额计算。再次，区分权益部分与债务部分。如涉及到贷款，应先扣除贷款部分。换句话说，由获得房屋的一方支付给未获得房屋的一方房屋价值的一半，然后由得房方独自承担剩余的本金及利息。（2）夫妻一方在婚前已支付全部房款，并取得房产证，离婚时如何分割房产。由于这是夫妻一方在婚前支付全部房款并取得房产证，所以该房屋属于婚前财产。在离婚时，另一方无权要求对此房产进行分割。（3）夫妻一方在婚前通过按揭贷款方式购买房屋，并取得房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚时如何分割房产。尽管房屋是由一方在婚前购得，但是婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除非夫妻双方另有书面协议，否则应当视为共同财产。需要特别指出的是，共同还贷部分，无论是用一方的个人工资还贷，还是用双方的工资还贷，都应该被认定为夫妻共有财产。如果一方能够提供充分证据，证明其还贷资金来源于个人婚前财产，那么这部分资金不应被认定为夫妻共有财产。（4）夫妻一方在婚前支付部分房款，婚后才取得房产证，婚后双方共同还贷的房屋，离婚时如何分割房产。尽管房产证是物权凭证，是证明房屋所有权关系的法定凭证，但并不意味着婚后取得房产证的房屋就一定是婚后财产，仍然需要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。（5）夫妻一方在婚前支付部分房款，婚后共同还贷，或者一方用个人财产还贷但房屋增值，离婚时，尚未取得房产证的房屋如何分割。在这种情况下，尽管房产证尚未颁发，但仍需将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。

法律依据

《中华人民共和国民法典》
第一千零七十六条  夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。\n离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。
第一千零七十七条  自婚姻登记机关收到离婚登记申请之日起三十日内，任何一方不愿意离婚的，可以向婚姻登记机关撤回离婚登记申请。\n前款规定期限届满后三十日内，双方应当亲自到婚姻登记机关申请发给离婚证；未申请的，视为撤回离婚登记申请。
第一千零七十八条  婚姻登记机关查明双方确实是自愿离婚，并已经对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的，予以登记，发给离婚证。

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