拆迁安置房被开发商卖有效力吗

2023-02-06 575人已浏览

杨强律师律所主任

北京中复律师事务所

擅长：行政诉讼、拆迁安置

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专业分析

开发商卖拆迁安置房效力有以下两种情形： 1、开发商卖未满五年的拆迁安置房违法，合同是无效的； 2、开发商卖已满五年依法取得房产证的拆迁安置房合法，合同是有效的。拆迁安置房是对被拆迁人做出安置的房屋，安置的对象一般是城市居民被拆迁户和征迁房屋的农户。对拆迁安置房上市交易的条件有严格的规定，拆迁安置房在五年之内不能进行买卖。安置房买卖具体规定如下： 1、安置房规定房屋未满5年的不得正式上市交易。住满5年其实是是指以购房的家庭所取得的契税完税的凭证时间或者是安置房的权证发证的时间为准的； 2、购买安置房满5年经市住房保障管理部门核准，政策规定房屋购满5年后，补交土地出让金再把安置房转为商品房之后就可进行合法销售； 3、目前房屋还未满5年情况下，所签署的买卖合同是无效的，并且合同不受法律保护，购买安置房5年内，因继承、赠与或离婚析产等原因需要变动房屋产权的，受让人应当符合安置房申请购买条件，并经市住房保障管理部门批准，办理变更登记手续，原安置房性质不变。无产权证的拆迁安置房，或有产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到未来办理产权转让的时间较长，存在以下风险： 1、家庭成员可能对拆迁安置房的分配有异议。协商不成的，可以起诉法院解决，不确定最终确定的合法权益人是谁。 2、因其他原因，无产权拆迁安置房可能无法办理产权证。 3、由于交易时间长，房价更有可能发生变化。如果卖方为了谋取更大的利益而将房价卖给他人，并在可以转让交易时将房价转让给他人，买方很难买房，只能主张债权。 4、在买方等待转让的漫长时间内，由于卖方自身的债务纠纷，房屋可能会被债权人申请法院查封。

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

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