没有土地证的房子可以买卖吗

2023-01-10 2,757人已浏览

崔萍律师高级合伙人

上海国创律师事务所

擅长：婚姻家庭、继承、房产纠纷、企业法律顾问、民事诉讼

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专业分析

没有土地证的房子不可以买卖。具体如下： 1、这种房屋是违规建筑，是无法得到法律的保护的，而这种买卖交易为非法交易，不能得到法律认可。土地证，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据； 2、还得确定土地是集体土地还是国有土地，如果是集体土地，未经国家征收私人进行房产开发是违法的，产权风险很大，难以得到法律保护，房屋所有权证都是办不了的； 3、如果是国有土地，未办理商品房销售许可证就对外销售房屋也是违法行为，如果交钱购房了，会影响自己的权益实现，存在种种风险； 4、即使是可以进行房产开发的国有土地，又有权预售，那么的话，按法律规定，购房者也是有权要求办理土地证和房屋证的； 5、办理土地证的好处当然大于不办，如果没办土地证，开发商可以另行将土地使用权进行交易，房随地走，对自己的权益的保障就不够充分和有力了。没有土地证的房子会有如下风险： 1、权益风险，房子与土地是无法分离的一个整体，因此要是想维护属于自己的合法权益，就只能进行发证备案的同时保持两者的权利是统一的。 2、产权风险，不具备土地证，尽管不动产权证还在买房人手里，可是土地使用权还属于开发商。 3、无法过户风险，在进行过户的时候，相关单位将会要求购房者提供这种证件资料，要不然没办法过户。土地证的作用有： 1、土地的使用，指的就是按照土地的自然属性、法定的用途或是约定的方式，来对土地进行的利用。根据物权理论，土地使用权是对国家、集体所有的土地占用收益的权利； 2、土地使用权的行使。有了土地证，土地的使用者就可以使用自己的土地，并以出让的方式来取得国有土地使用权，也可以将土地使用权进行转让、作价来出资、用作出租或是拿来抵押。（1）可以按约定或规定用途来使用土地。如果是建设单位使用国有土地的，那么应当按照土地使用权出让等有偿使用合同中的约定或土地使用权的划拨批准文件的规定使用土地；（2）可以对土地使用权进行转让，指的是土地使用者将土地使用权再次转移，包括有出售、交换还有赠与；（3）可以对土地的使用权作价出资，指的是土地使用者依法将土地的使用权评估并作出价格之后，便作为资本来出资或是入股，可以用于合资、合作及联营等等，并可按出资的数额来行使相应的权利，也要履行相应义务的行为；（4）可以对土地的使用权进行抵押，指的是债务人或第三人不转移对土地上的建筑物、其他附着物的占有，而将该财产作为债权的担保。如果债务人不履行债务，则债权人有权依照法律的规定来对该财产折价或是以拍卖、变卖的形式对该财产的价款优先受偿；（5）可以对土地的使用权进行出租，指的是土地使用者作为出租人把土地的使用权随与地上的建筑物还有其他的附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金。

法律依据

《中华人民共和国土地管理法》
第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

《城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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