如何写房屋买卖合同才有法律效应？

卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿ 国籍：＿＿＿＿居民身份证号码：＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿ 买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿＿＿ 国籍：＿＿＿＿居民身份证号码：＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿ 甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，并经土地所有权人张启祥同意，达成以下合同条款： 第一条房屋的基本情况 因为甲方的三个女儿都在外工作，现在甲方也在自家田地上养鱼为生，位于张家组的老房已经无人居住，现在甲方自愿将坐落在＊＊省＊＊市＊＊县＊＊镇＊＊村委会＊＊组的房屋院落（包括：主房一间，厨房一间，猪圈一间）及其一些附属物出卖给乙方，并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给乙方。该房屋始建于1981年，房屋结构为土木结构，建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（其中实际建筑面积＿＿＿＿＿＿平方米），房屋用途为＿＿＿＿＿＿＿；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附属土地平面图见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为＿＿＿＿＿＿＿。该院落具体位置为： 东邻：西邻： 南邻：北邻： 登记长度为：米、宽度为米，面积共平米 该院落相关的附属物同时全部转让，附属物包括：房屋后两分的茶园一块，房屋前后的所有果树，原来的老水池及其水源一个，房屋后的一亩菜地及其后山5分的一块耕田一并转让，并且允许乙方家人过世以后可以在甲方家的林权山内安葬，到时不收分文安葬地块钱。 第二条房屋面积的特殊约定 本合同第一条所约定的面积为（甲方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。 该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±10％时，房价款保持不变。实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±50％时，甲乙双方同意另协商处理。 第三条土地使用权性质 该房屋相应的土地使用权取得方式为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；土地使用权年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；该房屋买卖后，按照有关规定，乙方无须补办土地使用权出让手续。 第四条价格 双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 即人民币小写元。其中（小写：）为房屋实际价款，（小写：）用于购买＊＊房屋后的地块（面积为平米）作为道路，（小写：）用于购买＊＊家地块（面积为平米）作为道路，（小写）用于购买徐罗组家地块（面积为平米）作为道路。乙方在合同生效时一次性付清所有款项。 甲方应在前将该房屋交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、有线电视费等。 第五条付款方式 乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（币）＿＿＿＿＿＿万＿＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整，并应于本合同生效之日起＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。 第六条交付期限 甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿日内，将该房屋付给乙方。 第七条乙方逾期付款的违约责任 乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿计算。逾期超过＿＿＿＿＿＿＿＿天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿种约定，追究乙方的违约责任。 1．终止合同，乙方按累计应付款的5％向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。 2．乙方按累计应付款的5％向甲方支付违约金，合同继续履行。 第八条甲方逾期交付房屋的违约责任 除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿个月内按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率计算；自第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿个月起，月利息则按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率计算。逾期超过＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权追究甲方的违约责任。 1．终止合同，甲方按乙方累计已付款的5％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。 2．甲方按乙方累计已付款的5％向乙方支付违约金，合同继续履行。 第九条关于产权登记的约定 甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。并已经取得全部共有人的一致同意。若因产权、使用权或其他产权原因而导致乙方无法正常使用，甲方愿意赔付乙方全部转让款、房屋的改造、建造、装修等费用及土地增值部分。 合同生效后甲方有配合乙方办理相关产权证照转移义务，如因政府原因确实无法办理产权转移手续，甲方须把相关证件交乙方保存。如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）全部归乙方所有。 第十条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。 第十一条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。 第十二条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。 第十三条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由＊＊村委会仲裁。 第十四条本合同（经甲、乙双方签字）之日起生效。 第十五条本合同连同附表共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿页，一式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿份，甲、乙双方各执一份，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿各执一份，均具有同等效力。 甲方（签章）：乙方（签章）： ＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＿＿＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 签于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿签于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿