中介跳单法律规定

2024-09-23 24人已浏览

张神兵律师合伙人

广东律参律师事务所

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专业分析

跳单的法律规定为委托人若是在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者是媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，必须向中介人支付报酬。 “跳单”亦称为“跳中介”，是指买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为，也或者是业主在购房过程中突然转换中介服务方的行为。“跳单”行为直接损害中介人正当利益，间接影响经济社会运转，同时也有碍诚信社会建设。 “跳单”违约行为的认定在司法实践中，人民法院对于是否构成“跳单”违约行为具有较大的司法裁量权。根据笔者检索的司法裁判案例及查阅相关法条理解与适用观点，在认定“跳单”行为时，人民法院主要考量以下几个因素：（一）委托人是否接受了中介人的服务判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。这里需要特别注意的是，如何准确判断委托人与中介人签订的合同是否属于中介合同，不能仅仅依据合同名称来判断，而应当看合同约定的权利和义务。不论合同名称如何，其核心内容都是由中介公司向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务，都属于中介合同，都应当按照《民法典》中关于中介合同的相关法律规定认定和处理。实践中，委托人就同一委托事项，可能仅委托一个中介人，也可能同时委托多个中介人。在有多个中介人的情形下，尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务，以及接受了哪个中介人的服务。（二）委托人是否利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介人。比如二手房买卖中介合同中，卖方为了提高售价或者尽快出售，可能通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，而不是委托某家中介公司独家代理。因此，多家中介公司可以掌握同一房源信息，而买方也可以通过多家中介公司了解到同一房屋信息。这就需要我们准确判断委托方与相对方最终达成交易，究竟是利用了哪家中介公司提供的服务。需要注意的是，不能简单地以提供服务的时间先后来判断，还要结合服务的内容等具体情形。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。”

法律依据

《中华人民共和国民法典》
第九百六十五条  委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
第九百六十一条  中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第九百六十二条  中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

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