地役权纠纷与相邻权纠纷要如何界定?

2022-05-09 84人已浏览

刘伟长律师团队负责人

广东天穗律师事务所

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专业分析

相邻关系和地役权的关系都是不动产关系，都是对不动产物权的一种限制，都是使用他人的不动产，二者的内容表面相似，但实质有很大的差异。在审判实践中，区分把握相邻权与地役权，可从以下几个方面入手：一、从权利类型予以区别。相邻权基于相邻关系产生的权利，是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，基于法律规定而派生地享有在他人不动产上的权利。如享有在他人不动产上的通行权，用水排水权、采光权等。而地役权是指土地的权利人（包括土地所有人、土地使用权人），为了提高自己不动产的效益，利用他人不动产，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。二、从主客体来区分。相邻关系的主体是两个或者两个以上的不动产所有人、用益物权人或占有人。这种法律关系既可以发生在公民之间、法人之间，也可以发生在公民与法人之间。彼此均为“不动产权利人”。而地役权的权利主体是土地的所有人或使用人。我国的土地所有权为国家和集体，而使用人包括建设用地使用权人，土地承包经营权人、宅基地使用权人等。地役权的客体通常是土地，不包括建筑物。而相邻关系的客体不是不动产本身。虽然相邻关系以不动产毗邻为条件，但它所指的却是毗邻各方在各自行使财产权利时发生的权利义务关系。地役权的客体通常是土地，不包括建筑物。三、从产生原因方面加以界定。这也是两者之间最本质的方法，相邻权由法律直接规定，是法定权利，直接对抗第三人，无须登记即可发生法律效力；而地役权是依据法律行为而取得，一般属于约定权利，必须经过登记机关登记，否则不得对抗第三人。同时，地役权也可以因遗嘱、继承或时效等原因而取得。四、从受到损害后的救济请求权来区分。相邻关系受到侵害后，不能直接以相邻关系为基础提起损害赔偿诉讼，而应该提起所有权的行使受到妨害之诉。地役权受到损害之后，受害人可以直接提起地役权受损害的请求之诉。五、从提供便利的内容来区分。地役权的设立是为了是所有权人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准。而相邻关系的规定是为了调和不同所有权人之间的权利，对他们的各自权利给与一定的限制，使得大家共同方便使用，这是为了达到使用的最低标准。六、从是否相互毗邻来区分。相邻关系通常都发生在相互毗邻的不动产之上，既适用于土地的相邻，也适用于房屋的相邻；而地役权只适用于土地的相邻关系，并不受土地是否毗邻的限制，甚至相隔很远的土地之间都可以通过协议来得到更有效的利用和经营。七、从权利存续期间及是否有偿予以区别。原则上讲，地役权的期限既可以约定为有期，也可以约定为无期，还可以在订立地役权合同时尚不确定地役权期限，只约定适当的期限确定方法而待以后再行确定，但不可约定为永久期限。至于是否为有偿，则取决于地役权的设定方式和当事人的约定；而相邻权的存续期间是法定的，一般为无偿的。八、从是否需要登记予以区别。由于有法律的直接规定，相邻权成立及对抗第三人，均无需单独登记即可发生；而地役权是由其用益物权的性质所决定，其成立及对抗善意第三人的效力，必须以登记为要件。

法律依据

《民法典》第三百七十五条，供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。

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