首先，房屋他项权证是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。其次，根据《城市房地产抵押管理办法》第十九条规定，设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。最后，按照您的描述，只有购房合同和发票原则是不能办理他项抵押的，建议您也可以咨询房管部门或抵押部门。他项权利设定登记需要准备材料如下：1、房地产抵押申请表； 2、抵押人身份证； 3、夫妻关系证明（结婚证或户口簿）或未婚证明； 4、借款抵押合同； 5、房屋所有权证、土地使用权证； 6、房屋评估报告书或抵押物价值协议书； 7、委托办理的，受托人需提供本人身份证，并提供有法律效力的委托书。
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转账记录是可以作为证据的。但是，根据不同的证据形式，可以是不同的证据种类。如果转账记录不够真实。转账记录只能作为辅助证据，不能成为实质的刚性证据;法院对这个证据的真伪性的判断或者是否认定这个证据也需要看这个转账记录的实际情况。
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