有些政府通过招投标拍卖等方式一次性出售以前乡镇企业（包括一些老旧改的小区）所剩下的土地使用权但可能出手的时候地上建筑没有相应的手续这种情况也不能随便类推为违章建筑。这种情况和无证的情况都是涉及到政府的信赖利益问题。这次总工会的《产权保护意见》当中对这个问题也有明确的表述。因为政府当时是令人信赖的政府所以买断土地使用权以及地上建筑即便没有相关的土地证照和房产证照也不能随便认定为违章建筑。有些地方有房产证或者土地证即有一定的手续只是证照不完备这也不能认定为违章建筑。取得了土地使用权证但是没有房产证或者没有建筑工程的相关规划手续这也不宜认定为违章建筑。这里和前面第一条是有所区别的。第一条是在2118年之前建造并且有完整的相关手续这里讲的是有一定的房产和土地手续。在早期（指1997年1998年左右）有些地方对这些土地房产在进行规划和土地利用的时候可能只办了一个手续就没有再办别的手续了这种取得了一定手续但是证照并不完备的情况是可以补办延续的。于农业生产的农村土地承包地或者利用荒山荒地自由复垦或用于基本农田生产建设的土地。农村土地承包地是指本村集体土地建设成员具有完备的土地承包经营权或者经过完备的流转手续获得土地生产经营权后承包集体土地用于农业生产经营或者进行荒山荒地复垦然后又用于基本农田建设用地或建设用房的情况也不能随便认定为违章建筑。如果在现实生活中遇到上述八种情况请一定不要放弃诉讼权。你将会在诉讼中发现法律适用客观事实认定历史渊源政府的信赖利益以及政府一定的违法行为等因素都可能对确定违法建筑产生法律上重新认定的结果甚至一些具体行为会对行政机关的认定产生一定的动摇。
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拍卖出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（简称出让人）发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖程序与规则如下： （一）发布拍卖公告；拍卖公告至少应当在拍卖日前20日发布。 （二）竞买人报名提出申请并提交资格身份证明文件，交付履约保证金； （三）拍卖人按拍卖文件要求对竞买人资格和资信进行审查、核验，对符合条件的申请人颁发竞买资格证书； （四）公开拍卖。 （五）拍卖成交后，出让人、拍卖人、竞得人当场签订《拍卖成交确认书》。 （六）竞得人应按规定缴纳交易服务费并按《成交确认书》约定时间签订土地使用权出让合同。《成交确认书》对出让人、拍卖人、竞得人具有合同效力。 （七）竞得人支付的保证金可抵作土地使用权出让金。其他竞买人缴纳的保证金在拍卖活动结束后3个工作日内全额退还（不计息）。 （八）竞得人有下列行为之一的，竞得结果无效。所收保证金不予退还。给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任： 1、竞得人反悔，拒绝签订成交确认书或土地使用权出（转）让合同的； 2、竞买人、竞得人提供虚假文件隐瞒事实的； 3、竞买人、竞得人的采取行贿、恶意串通等非法手段竞得的； 4、法律、法规规定的其它违约情形。
可以，只要规划局批准你按住宅那样建设，房产登记那边允许你划分单元分割出售就可以。但是拿到的房产证是商业房产，不是住宅，交易按商业房产缴纳税费，而且到期需要按商业用地再补缴地价，只有40年期限，不能按住宅用地那样70年到期自动延期。
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