我的提问

特色服务

法律大讲堂

用户中心

租房合同违约金

2019-10-09 15:35:27
推荐答案

辽宁在线咨询顾问团

2019-10-09 回复

专业分析:

租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算,定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后,各种违约金的计算又因情况的不同二不同。  原告与被告签订房屋租赁合同,约定:承租人被告不能完整履行合同,则赔偿三个月房租、支付5%违约金、扣除履约金及支付免租期一个月房租。履行一年之后,被告向原告送达解约通知书,原告签收。  一、定金罚则与违约金、损害赔偿金不应当重复计算  本案中,双方当事人在合同中同时约定了违约金(年租金的5%)、损害赔偿金(三个月房租)及履约金(29800.00元)扣除三种责任承担方式,原告至今没有退还履约金;另外,签订合同时,被告尚给原告支付定金100000.00元整,原告至今尚未退还该定金。根据“损益相抵”规则,即使被告行为被认定为违约,原告应当在上述四种方式中选择一种作为追究被告违约责任的方式,在违约金或定金“收益”不足以弥补实际损失时,违约方即本案被告具有补足差额的义务,因此,原告不能通过重复累加的方式,无端加重被告的责任。  二、支付损害赔偿金作为违约责任承担方式,具有最终后置性  根据《合同法》第112条(继续履行、采取补救措施与赔偿损失的关系)、第114条第2款(违约金和赔偿损失的关系)的规定,赔偿损失应当是在违约方承担继续履行、采取补救措施、支付违约金及承担定金责任之后尚不足以弥补守约方实际损失时所应承担的一种责任。本案中,原告不依据合同约定的违约金、履约金扣除及实际支付的定金来追究被告违约责任,直接要求被告赔偿损失的主张不符合合同法有关违约责任承担的基本规则。另外,被告对其损失额度具有举证责任。  三、原告与被告于2008年12月26日协商一致解除合同,双方均不违约 2008年12月9日起,原告与被告协商解除租赁合同的事宜,同年12月26日,双方对解除合同达成一致意见,原告在《解约通知单》上签字确认:租赁合同于2009年1月1日解除。原告至今没有对解除合同的意思表示提出任何异议。此过程中合同双方意思表示真实,属于平等自愿的协商行为,与订立合同并无二致;不存在一方违约的情形,因此,原告要求被告承担违约责任没有事实基础,更没有法律依据。  四、原告在合同解除后并没有采取补救措施防止损失的扩大  合同解除后,原告并没有采取补救措施,防止损失的扩大。原告确认其与被告之间的租赁合同于2009年1月1日解除后,并没有采取发布招租广告或通过其他方式重新出租该房屋等补救措施。因此,在计算原告的实际损失时,应当适当扣除损失扩大的部分。通常情况下,办理房屋出租手续完全可以在一个月内完成,因此,原告遭受的损失不会大于1个月的房租,除非原告放任损失无限扩大。  五、原告据以计算实际损失的条文约定不明,可以补充约定或协商  合同中约定损害赔偿金“三个月房租”,是对可能发生损害的预估而不是实际损失数额,因而,不考虑实际损失大小,直接据以判定赔偿数额的做法欠妥。同时,合同解除后,损害才刚刚开始发生,因此,三个月的房租应当是以合同解除后该房屋可以得到的租金为标准,而不是以之前或合同约定的租金为标准,显然,“房租”本身具有变化不定的特点而且本身不能作为货币单位,所以,“三个月的房租”不是一个确定值,不能直接作为损害赔偿数额。根据法律规定,双方可以协商确定具体的赔偿数额。价格来源于网络、仅供参考

展开更多

针对租房合同违约金,看完你还不没弄清楚,直接和律师在线沟通获得更多帮助!

爱心律师推荐
同类普法

张神兵律师

广东律参律师事务所

(1)违约金由双方协商确定,没有数额的限制,一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。 (2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时,如果约定的违约金“低于”实际发生的损失,守约方可以起诉到法院请求增加违约金果约定的违约金“过分”高于实际损失,违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

孟金龙律师

北京市京师律师事务所

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

对内容有疑问,可立即反馈反馈

赵丽、章法...等95位律师接受在线咨询

有问题 立即在线问律师

点击提问 快速获得指导

婚姻/债务/工伤/合同/刑事....最快3分钟内有回应

相关精选问答
范本下载推荐

相关专题

网友热门关注

法师兄 精选问答 详情

10963位在线律师最快3分钟内有回复

立即咨询