影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌等因素，那么二手房的价格由谁决定呢房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的，在这一点上，新房和旧房并没有什么本质区别。决定地价的有以下四大因素： 1、位置、面积地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。 2、地形、地质不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。 3、形状、用途一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。而商业用地价格高于工业用地;工业用地价格高于住宅用地。 4、交通、环境土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。对于居住用地来说，公共服务设施齐全、基础设施完备，远离污水处理设施的土地，价格自然会比较高。另外，政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制，也会影响土地价格。
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一、限售： 1、商品房购房备案由满三年到满五年且办理不动产权证； 2、二手房不动产证从满二年到满五年； 二、限购：1.落户满一年且有一年社保或完税； 2、刚需家庭为4年内无住房转让记录。
需要搞清楚四个价格：成交价、网签价、指导价、评估价。 1、成交价：是房屋的实际成交价格。 2、网签价：是指在网管局系统里体现的成交价格。 3、指导价：府根据他的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围。 4、评估价：是专业的评估机构通过一定的方法对房产价值进行评估，最终给出一个评估价。
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