就房屋买卖时，签订商品房认购书反悔后定金不退还的问题，按照民法理论，合同可以分为本约和预约。预约是指双方签订合同约定将来签订一定合同的合同，将来签订的合同称为本约。根据以上理论来分，认购合同即为预约，商品房买卖合同即为本约。两者之间有着不同的性质和法律效力，预约合同的订立当事人一方只能请求对方按照预约合同的约定履行签订本约的义务，而不能直接按照其上面的标的条款请求对方予以履行。例如：购房者与开发商签订了认购书，其上约定“本人购书签订之日起10日之内正式签约”只是房屋的出卖人向购房者发出了其在10日内履行签订商品房预售合同的请求，而不是向购房者发出了必须要签订购房合同的要约。因此，如果认购书中有“在约定的期间内部签订合同的，定金没收”之类的约定是无效的。简单的说，某人签订的认购书，只要在约定的期限内根据认购书的条款去和开发商洽谈商品房预售合同的具体事宜，就认为购房者已经履行了认购协议约定的义务，至于能否就商品房预售合同达成合意不是认购协议要约束的事项。 实践中由于认购书发生的纠纷比比皆是，开发商一句“你违约了，没收定金”就能搞定，被没收了定金的购房者居然大多数不是想着积极的拿起法律武器去维权，而是抱着“能要回多少是多少，要回来的就是赚的”的心态去协商。 综上所述，购房者应当对认购书的法律性质有一个清楚的认识。只有这样才能规避风险，理性维权。
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签订认购协议书后定金不一定可以退。如果交付定金的一方不按约定履行认购书的义务的，定金是不可以退；但如果是收受定金的一方不履行约定的债务的，则定金可以退，且应当双倍退还。或者因不可抗力、意外事件致使合同无法履行的，定金也是可以退的。
认购书在法律上一般是预约合同，是为了签订本约合同而达成的一定合同。签订认购书时，一般要交定金，定金具有担保作用，任何一方违反认购书的约定未签订正式房屋买卖合同，则要承担定金罚则的后果： 如果是开发商的原因导致不能订立正式房屋买卖合同的，不仅可以要回定金，还可以要求开发商双倍返还定金;如果是不可归责于买方和开发商的原因，导致不能订立正式房屋买卖合同的，仍可要求开发商返还定金。
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