正在还房贷，还没有交房 方式一：直接更名 流程： 1、卖方将银行的贷款还清; 2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同; 3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续; 4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。 注意事项： 1、房子必须还清银行贷款 2、更名必须取得开发商的同意 3、买方不能再按揭了，必须全款购买 这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。 从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。 方式二：双方约定等房产证下来再过户 这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。 包括： 个人所得税：总房款的1% 契税：90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房) (契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳) 营业税：5.55% 第二种方式的优点是能及时过户，风险较低;缺点是税费较高，且时间成本比较长。
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交房两年了还没有办房产证，若已经超过期限，可要求开发商承担相应的违约责任。法律没有规定交房后办房产证有一定的期限，如果因卖方的原因导致无法办理产证，需要承担违约责任。如果是新房，等开发商的大产证办出来以后就可以办理小产证。如果是二手房，征得抵押权人的同意或者是撤销抵押权之后就可以办理房产过户。
交房两年了还没有办房产证，若已经超过期限，可要求开发商承担相应的违约责任。法律没有规定交房后办房产证有一定的期限，如果因卖方的原因导致无法办理产证，需要承担违约责任。如果是新房，等开发商的大产证办出来以后就可以办理小产证。如果是二手房，征得抵押权人的同意或者是撤销抵押权之后就可以办理房产过户。
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