和开发商签订的商品房预定合同实际上是一种预约合同，它本质上是一种预约，而非本约，即你和开放商之间有订立商品房买卖合同的一种意向，是一种订约行为，不是买卖行为，即两方承诺到时候履行买卖商品房的协议，它同商品房预售合同不一样，预售合同对买卖合同内同作了详细的规定，且交过部分购房款，视为实体合同，经房管部门登记备案后，产生了法律效力，开放商不能再将其卖给他人，如果开放商一房二卖，就可以起诉要求继续履行赔偿损失或要求解除合同并要求违约赔偿。在商品房交易中，本约即正式的商品房买卖合同，而房屋预订协议书则是约定订立正式的商品房买卖合同的预约合同。两者在法律上也具有不同的性质和效力，商品房买卖合同在房屋预订协议书成立时尚未成立，而房屋预订协议书的订立后，当事人也仅仅负有将来要订立正式商品房买卖合同的义务，对于商品房买卖过程中的权利义务则要通过商品房买卖合同来加以约定。因此，商品房预订协议书并非商品房买卖合同本身，而是一种独立的合同，对买卖双方而言不具有商品房买卖合同的约束力，其性质属于预约合同。最高人民法院在对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的解说中也明确了这一点。
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即使购房者已经对房屋验收完毕并且签了字，也还可以起诉开发商。比如说房屋交付之后，购房者实际上搬进去了，才发现房屋存在严重的质量问题，比如房屋的主体质量不合格，或者是房屋存在其他的质量问题，严重影响购房者对房屋的居住使用的。那么即使购房者已经签了字，也可以起诉开发商，要求开发商退房退款。如果房屋存在质量问题，但是并没有严重到影响居住使用的程度，那么购房者也可以起诉开发商，要求开发商进行维修修复，由开发商来承担维修修复的费用。
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