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一、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 二、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。 三、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让： 1、以划拨方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的; 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; 3、依法收回土地使用权的; 4、共有房产未经共有人书面同意的; 5、权属有争议的; 6、未依法登记领取权属证书的; 7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
农村房屋买卖合同在一定情况下是有效的。依法买卖的，买受人可以在拆迁时获得拆迁补偿。只能拥有一个宅基地，其宅基地面积不得超过规定的标准。人均土地少，不能保证一户有宅基地的地区。政府在尊重村民意愿的基础上，采取措施，确保村民实现户有所居。村民建房应符合乡土地利用总体规划和村庄规划，不得占用农田，尽量使用原宅基地和空闲场所。制定总体规划，统筹规划，改善村民生活环境和条件。
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