出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。由此可见，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，无权要求返还定金；出卖人不卖此房屋，应当双倍返还定金。如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中王先生的情况就属于这种情形，按照法律规定，开发商应该退还定金。
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1、延期交付房屋。与开发商约定了交房时间，却一直没有等到交房入住的通知。 2、合同无效。合同无效的原因多由于开发商的手续不全，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。 3、开发商未经购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。 4、房屋面积误差超过百分之三。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出百分之三，购房人可以提出退房并要求退赔利息。 5、房屋质量不合格影响使用。 6、法律规定的其他情况。
买房定金可退的情况是：双方按约履行的，定金应抵作价款或退回；因特殊情况天然要素导致不能签定生意合同的、对协议及补充协议内容未能达成合意而无法签约不归责于任何一方的，定金可以退还；售房者单方违约导致不能继续履行的，定金可以退还双倍。
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