卖方逾期交房的违约责任应如何约定卖方逾期交房一般有两种情况:一种是在合同约定的入住期日到来时,卖方未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工,未达到入住条件,卖方为按合同期日办理入住,也通知购房者入住。一般而言,针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可,但为防止出现第二种情况,买卖双方为入住条件发生争议,卖方拖延不解决,买方又未能按时办理入住,导致更多的纠纷,因此,买卖双方应明确约定:(1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时,应达到双方约定的基本入住条件,首先,由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次,卖方承诺通水、电、气的,应全部开通,提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则,视为未达到入住条件,入住日期按双方约定的一定期限顺延,该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房;(2)卖方行为已构成逾期交房的,每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金,直到卖方实际交付之日止,逾期超过一定期限的(如3—6个月),则买方有权解除合同,卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金,支付逾期期间的违约金。
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应约定:卖方向买方交付房屋即通知买方入住时,应达到双方约定的基本入住条件,卖方行为已构成逾期交房的,每逾期一日按房价款的一定比例作为违约金,直到卖方实际交付之日止,逾期超过一定期限的,则买方有权解除合同,卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金,支付逾期期间的违约金。
计算逾期交房违约金的方式是:可以按照已交房款总额乘以同期银行贷款利率及延期交房时间来计算。当开发商出现延期交房情况时,若购房人与开发商签订的房屋买卖合同中已约定延期交房的违约金金额,则购房人可依据合同约定的金额要求开发商赔偿延期交房的违约金。
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