房屋转租合同无效的有: (一)违章建筑的转租。法律规定出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效,此时转租合同由于基础法律关系的丧失而失去了有效存在的依据。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。 (二)超过建筑物使用期的转租合同。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。建筑物的使用期与建设用地使用权期限相关,一般是70年,超过部分由于建设用地使用权要收回或者继续缴纳使用费,房屋转租合同无效。 (三)承租人拖欠租金的。交付租金是承租人应当履行的法定义务,承租人拖欠租金的,出租人有权解除租赁合同,房屋转租合同也会因此而无效。
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认定房屋租赁合同转租无效的情况,需要先了解有效合同的必要条件。根据《民法总则》第一百四十三条规定,具备下列条件的民事法律行为有效: (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。那么,只有符合上述条件才能认定房屋租赁合同转租有效。假如违反上述任意一条规定,都认定为无效合同,主要包括有以下几种情况: (一)违章建筑的转租。本身就是违章建筑,违反了法律规定,原出租合同签订后本身无效,那么,签订的转租合同也同样无效。 (二)超过建筑物使用期的转租合同。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。 (三)承租人拖欠租金的。承租人拖欠租金的,出租人有权解除租赁合同,房屋转租合同也会因此而无效。 (四)出租人在知道承租人将房屋转租后,不同意转租的,转租合同无效。
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