由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
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不能换房只能退房。下列情况可以退房： 一、一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。 二、没有产权证的。 三、开发商证件不全。开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违规操作，与买房人签订的合同也无效。 四、面积误差超过3%。 五、主体结构质量有问题的。 六、开发商擅自变更设计的。
购房者有权在以下四种情况下要求退房：房屋套型相差太大，建成后房屋与设计图纸甚至不同，如合同中无约定的处理方式，买方可选择协商或直接退房；面积误差太大，若合同与产权登记中的房屋面积有很大差异，误差绝对值超过3％，买方可直接提出退房；开发商擅自变更规划设计，未经买受人同意，买家可直接选择退房；商品房质量有问题。
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