签订房屋买卖合同，首先看证件是否齐全。 作为买方需要注意：1、审查卖方是否对房屋享有所有权，这个可以通过到房管局查册解决，如果卖方有配偶，那么原则上要配偶一并在房屋买卖合同上签字；2、审查房屋是否有被他人主张权利的风险，同样可以通过查册解决，查册上面会显示是否有其他权利人，如抵押权人，如果有，那么这样的房子不能买，或者让卖方处理完了再买；3、房子如果是干净的，那么就要注意交房时间，要约定明确的交房时间、交房条件，以及逾期交房的违约责任；4、明确办理房屋过户手续的时间及条件，以及约定卖方协助办理手续的义务及违约责任。等等。 作为卖方需要注意：最主要明确买方的付款期限、付款方式，并且约定逾期付款的违约责任；最后，对于买卖双方，上面所提到的均需要关注，可以明确对方的责任，也可以避免自己违约。
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需要满足三个要件，第一是行为人必须具有相应的民事行为能力；第二是双方当事人意思表示真实；第三是不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；如果满足这三个要件，那么房屋买卖合同就是有效的。
合同成立的实质要件: 1、订约主体存在双方或多方当事人。 2、双方当事人订立合同必须是“依法”进行的。 3、当事人必须就合同的主要条款协商一致。 4、合同的成立应具备要约和承诺。
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