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2023-02-07 回复
一般情况下，未经批准建立的房屋与承租人订立的租赁合同无效。根据法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
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张神兵律师合伙人
广东律参律师事务所
擅长：刑事辩护、民事诉讼
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张丽丽律师
北京市京师律师事务所
未经登记批准的房屋租赁合同是有效的。合同只要没有违反法律强制性规定，没有违背公序良俗等情况就是有效的。合同发生效力只要当事人双方达成一致意见并签字确认即可。但前提是合同本身是合法的。
未经规划的房屋租赁无效。公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租，但是未经规划的、权属有争议的房屋不能进行出租。
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