物业公司必须跟业主签订物业合同的情况： 开发建设中的项目，由开发商同物业公司签署《物业前期管理合同》 正式项目，只有一个或者几个大业主的，由业主直接和物业公司签署《物业服务合同》 正式项目，有多个业主的，由业主大会决议，并由业主委员会同物业公司签署《物业服务合同》 物业公司不需要跟业主签订物业合同的情况： 如果是住宅，通常物业公司不会和具体某一位业主签署物业合同的。 因为物业公司提供的服务主要是公共区域及公共设备设施服务，任何一位业主都无法对服务标的全权负责。因此住宅项目的物业合同只有开发商和业委会可以同物业公司签署。 而开发商和业委会在合同中，代表了全体业主。因此尽管没有和具体的业主签约，物业公司也必须履行合同约定，承担管理责任；同样业主也必须要遵守缴纳物业费的义务。
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1、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳; 2、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法; 3、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交; 4、对于物业公司要求业主未收房之前就交纳物业费的行为，业主可坚决予以拒绝; 5、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳; 6、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交; 7、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交; 8、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交。
不交物业费的情况如下： 1、因为房屋质量问题还未交房的。 2、物业公司未履行合同的服务责任的，或提供的服务质量达不到合同约定的标准的。 3、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的。 4、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的。
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