这种案例现在很多，部分人怕麻烦没有选择诉讼，其实诉讼是比较好的解决方法。房东违约，应该适用定金罚则，也就是双倍退还定金。但我注意到你们协议上面约定的是“订金”而非“定金”，故而并非当然适用定金罚则。当然还可以要求继续履行合同，如果没有法律障碍的话，也有可能判决继续履行。如果调解处理也是可以的，但会比较困难。
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购房协议书是有法律效力的。双方私下所签订的二手房协议如果是真实的，那么就是合法的有效的。但是不动产要以过户登记为所有权转移的生效要件，所以虽然合同是有效地，但是没有过户，意味着房产所有权仍然在原所有人的名下。
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