先查封后抵押的，担保范围受限制。律师应当合理地提示债权人，商品房在抵押前存在被查封、扣押、财产保全的，抵押不能包含已被查封、扣押或财产保全的份额。先抵押后查封的，不影响抵押效力。律师应当提示债权人，对于事先设定抵押担保的房屋，政府主管部门或人民法院依法查封、扣押的，或对抵押担保财产采取财产保全或执行措施的，不影响抵押担保的效力，抵押权人仍对该商品房已抵押部分或全部享有优先受偿权。法院可以查封已经被抵押的房产。依据为最高院有关执行问题若干规定第40条：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。
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查封、扣押的范围是可用以证明犯罪嫌疑人有罪或者无罪的各种财物、文件。 一、在侦查活动中发现的可用以证明犯罪嫌疑人有罪或者无罪的各种财物、文件，应当查封、扣押；与案件无关的财物、文件，不得查封、扣押。对查封、扣押的财物、文件，应当会同在场见证人和被查封、扣押财物、文件持有人查点清楚，当场开列清单一式二份，由侦查人员、见证人和持有人签名或者盖章，一份交给持有人，另一份附卷备查。 二、查封、扣押物品的处理方式如下： 1、属于被侵害人或者善意第三人的合法财物，应当及时返还； 2、没有被侵害人的，登记造册，按照规定上缴国库或者依法变卖或者拍卖后，将所得款项上缴国库； 3、违禁品、没有价值的物品，或者价值轻微，无法变卖或者拍卖的物品，统一登记造册后予以销毁； 4、对无法变卖或者拍卖的危险物品，由县级以上公安机关主管部门组织销毁或者交有关厂家回收； 5、对查封、扣押的物品，经查明确实与案件无关的，应当在三日以内解除查封、扣押、冻结，予以退还。
被保全查封的房产解封如下： （一）申请人在法院采取保全措施后三十日内未依法提起诉讼或者申请仲裁； （二）被申请人提供担保； （三）被申请人已主动将申请人请求的标的物提交法院保管； （四）裁定采取保全措施后被申请人自行履行义务； （五）申请人向法院声明放弃请求。
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