1。他当时租房时说要投资要我保护他的利益因此要签一个长一点的合同，但是直到现在他所说的投资只是在原先封闭阳台上开了一个门原先的木窗改为塑钢窗花费大约3000元，原先的木地板改为了地砖，并将房屋粉刷了一遍。如果仅以这些投资作为签订长期租赁合同的理由是不是合法？ 2。他在未征得我同意的前提下擅自将一面间隔阳台与房间的墙砸掉 3。他如果要用我的房子经营旅馆是否需要有关部门的许可，改变使用用途是要经过准许. 4。据我所知他还没有取得扩大经营的许可，但是早就已经偷偷在里面住人了，此事被邻居举报过几次。后来他经人点拨说住散客不行那就出租，目前两间屋子及厨房都有人在住着，这些事都未通知过我，后来我问他那些是什么人他告诉我是他的亲戚借住。他这样未经我允许将房屋借或租与他人是违约。（我们签订的合同上有一条是不能借给他人居住的，否则算违约）。
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房屋租赁合同无效情况具体如下： 1.出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致合同无效。 2.将违法建盖的房屋用于出租的，将导致租赁合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。 3.租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效。比如，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 4.租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租： （一）属于违法建筑的； （二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的； （三）违反规定改变房屋使用性质的； （四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
不能转租房屋的情形有： 1、承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋内擅自搭建的、预租的商品房三种房屋不得转租。 2、约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋。 3、房屋转租期间，原先的租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。 4、房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期。 5、房屋转租期间，除房东和转租当事人另有约定外，原房客应当继续履行租赁合同，如按时交付租金。
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