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房地产商发布的宣传广告与实际不符需要承担的责任是：1.房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为，是房地产商承担责任的前提；2.购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。
消费者因经营者使用虚假广告或其他虚假宣传方式提供商品或服务而损害其合法权益，可以向经营者要求赔偿。社会团体或者其他组织在虚假广告或者其他虚假宣传中向消费者推荐商品或者服务，造成消费者损害的，应当与提供商品或者服务的经营者承担连带责任。
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