根据《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息;实践中我们经常碰到这样的合同条款:合同中规定开发商的交房时间,每逾期一日,开发商支付已付房款万分之一违约金,逾期超过三或六个月,购房人可以退房,开发商应承担已付房款万分之一的违约金,这种违约金约定过低,既不能弥补购房人损失,又不能对开发商起到制约作用。二、开发商开发手续不全,导致合同无效。目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。三、开发商没有经过购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商就构成违约,购房人有权退房。
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应视所退款项性质而定。若所退款项为购房款，则根据《民法典》，各方未签订房屋买卖合同，该合同自始对各方没有法律约束力，因此行为人因该合同取得的购房款应当予以返还；若所退款项为定金，并且交付定金是为签订房屋买卖合同作担保，则应确认是因收受定金方还是给付定金方原因导致无法签订合同，若为给付定金方，则无权要求返还定金，反之，则可以要求双倍返还定金。
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