我想购一套商品房，房子是现房，已经销售两年了，预售许可证是发展商换过的新证，新证上许可期至2003年3月15日止，而且是复印件，他说正本在他们总部。还有一个问题是这房一楼是商铺，楼上是住宅，说是商住楼，其出示的土地使用权证书复印件是写明使用期限为70年，但我刚才在这里查过说综合用途的房子使用期限只有40年，所以我想知道这种商住楼法律上规定使用期限到底是多长？答复：你好，我国法律法规对于地上权的期限，是分别以不同种的地上权进行的规定的。一、通过土地划拨及乡（镇）村建设用地程序取得的地上权，是无期限的。二、通过土地使用权出让所取得的国有土地的使用的，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。因此，根据该条款的规定，你所取得的土地使用权是有年限限制的，过了使用年限的期限，也就意味着你已经不再对该居住地具有使用权了。但是根据国家《城市房地产管理法》的规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。（以上为本栏目编辑人员意见，）
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商住楼的土地使用年限是居住用地七十年，工业用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。所谓商住楼是指商业和住宅兼而有之的建筑，商住楼是在其中的住宅部分，而不是在商业部分。
商业楼房土地使用年限国家的规定是，商业用房的土地最高使用年限是40年，综合用地是50年，用地时间的计算从开发商通过招投标取得土地时算起。40年是最高用地期限，房子产权是永久的所有权。
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